黑龙江省地方税务局关于发布《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》的公告

为进一步强化我省房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，制定《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》，现予发布，自2016年4月1日起施行。特此公告。黑龙江省土地增值税清算管理操作规程第一章总则第一条为进一步强化我省土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)等法律法规的规定，结合我省实际；制定本规程(以下简称《规程》)。第二条《规程》适用于我省行政区域内房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)(附件1)，向主管地税机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人是土地增值税清算的主体，应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。第五条地税机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管地税机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管地税机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目分类管理。主管地税机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案，设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管地税机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间、不同项目和不同分类合理归集有关收入、成本、费用。第三章清算条件第八条纳税人符合下列条件之一的，应主动进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的;(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算的。第九条对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得最后一张销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)黑龙江省地方税务局规定的其他情况。第十条对于符合本《规程》第八条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内主动到主管地税机关办理土地增值税清算手续。对于符合本《规程》第九条规定，地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管地税机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书(清算通知)》(附件2)，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理土地增值税清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管地税机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。第十一条主管地税机关按照本《规程》第六条进行项目管理时，对符合地税机关可要求纳税人进行清算情形的，应当做出评估，由清算审核人员起草《土地增值税可要求清算项目评估报告》(附件3)，经分管领导同意后，提交局长办公会议集体审议，以会议纪要形式确定要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年年初做出评估，及时确定清算时间并通知纳税人进行清算。清算审核人员的岗位确定、职责分工以及清算资料内部流转程序等具体规定，由各市(地)地方税务局在落实本《规程》的实施办法中予以明确，并报黑龙江省地方税务局备案。第十二条纳税人进行土地增值税清算时应提供的清算资料：(一)《土地增值税纳税申报表》(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)(附件1)、《汇总申报表》(附件12)及《明细申报表》(附件13)。(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况。(三)项目竣工决算报表和有关账簿、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同、银行贷款合同及贷款利息结算通知单、项目工程建设合同及其价款结算单、商品房购销合同统计表、房产销售分户明细表、商品房销售(预售)许可证等与房地产开发项目的收入、成本和费用有关的证明资料。公共配套设施产权属于全体业主所有的凭证，或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。涉及个人的拆迁(回迁)合同、签收花名册或签收凭证。主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。第四章清算受理第十三条主管地税机关收到纳税人清算资料后，由清算审核人员进行初审。对符合清算条件的项目，且报送的清算资料满足本《规程》第十一条前三款规定的基本条件，能够核算转让收入和扣除项目金额的，予以受理，并下达《税务事项通知书(受理通知)》(附件4)，书面告知纳税人。对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应下达《税务事项通知书(受理补正通知)》(附件5)，一次性书面告知纳税人在5日内补报，纳税人按期补齐资料后，予以受理，并书面告知纳税人;纳税人在规定期限内未将资料补齐的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。对不符合清算条件的项目，不予受理，并下达《税务事项通知书(不予受理通知)》(附件6)，书面告知纳税人。主管地税机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。第十四条主管地税机关受理纳税人清算资料后，应在45日内完成清算审核。清算审核过程中，如需要纳税人进一步提供相关证据证明资料的，应下达《税务事项通知书(清算补正通知)》(附件7)，书面告知纳税人在5日内补齐;如需要纳税人再次提供，可再次要求纳税人在5日内补齐;最多不得超过2次。清算审核完成时限可据此顺延。第五章清算审核第十五条清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。第十六条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门(以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算;对普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。第十七条审核收入情况时，应评价其收入内部控制是否存在、有效并一贯遵守。要结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核房产销售分户明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据相关性、普通标准住宅确认是否准确等。已全额开具发票的，是否已按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，是否以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补退房款，能提供合法有效凭证的，是否在计算土地增值税时予以调整。要对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时主管地税机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。第十八条非直接销售和自用房地产的收入确定。(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在土地增值税清算时不列收入、不扣除相应的成本和费用。第十九条土地增值税扣除项目审核的内容包括：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。第二十条审核扣除项目需把握的总原则：(一)成本、费用支出行为要具备合法性。违反国家相应法律法规规定而缴纳的处罚性支出不得扣除。(二)成本、费用支出要具备真实性。虚假支出，预提、待摊未摊支出，以及应付未付等未实际支付的支出不得扣除。(三)成本、费用支出要具备直接性。与房地产开发项目无关或房地产开发企业总部的成本、费用等非直接性支出不得扣除。(四)成本、费用支出要取得合法有效凭据。应取得但未取得合法有效凭据的支出不得扣除。(五)扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集;对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第六款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。(六)纳税人成片受让、分期开发项目的，取得土地使用权所支付的金额，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊。(七)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。(八)对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。第二十一条审核取得土地使用权所支付金额时应当重点关注：(一)同一宗土地有多个(或分期)项目的，是否予以分摊，分摊方法是否合规，具体金额的计算是否正确。(二)取得土地使用权所支付金额是否含有关联方的费用。(三)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支付金额的情形。(四)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权所支付金额是否存在明显异常。第二十二条审核土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：(一)征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。(二)支付给个人的拆迁补偿款，其拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。(三)是否存在将不属于本项目且不符合异地拆迁安置条件的费用支出记入拆迁补偿费的情形。第二十三条审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：(一)前期工程费、基础设施费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目进行分摊。第二十四条审核公共配套设施费时应当重点关注：(一)公共配套设施的界定是否准确，能否提供产权属于全体业主所有的凭证，或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目进行分摊。(四)公共配套设施费中是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。有条件的地区还可以凭借开发商介