河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征收流转税问题的批复

郑州市地方税务局，省局稽查局：郑州市地方税务局《关于小李庄城中村改造中政府拨付资金纳税问题的请示》(郑地税发〔2011〕65号)、河南省地方税务局稽查局《关于小李庄城中村改造项目拆迁安置房税收问题的请示》收悉。根据郑州市人民政府下发的关于城中村改造的有关文件精神，城中村改造采取市场运作方式进行。城中村改造的安置开发比为1：2。对实行产权调换方式进行补偿安置的，城中村改造项目建设安置房享受郑州市人民政府规定的规费减免、土地出让金返还等优惠政策。从调研的情况看，目前郑州市已批准实施改造的行政村(组)近百个，各行政村(组)的改造方式、补偿方式、土地出让方式各异，情况十分复杂。为保持政策的公平统一，经研究，批复如下：一、关于营业税问题根据郑州市人民政府关于城中村改造的若干规定，房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府规定的安置开发比建设安置房补偿给被拆迁人，其实质是以不动产为表现形式的经济利益的交换。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)文件精神，房地产开发企业及其他拆迁安置单位以产权调换方式补偿给被拆迁人的安置房，属于销售不动产应税行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。计税营业额的确定方式。对按照郑州市人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额，其中，组成计税价格的计算方式为：同类住宅的房屋开发成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率);补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。纳税义务发生时间为：房地产开发企业及其他拆迁安置单位与负责拆迁的单位或被拆迁人合同约定的安置房产权转移的当天。对经发展改革委等政府部门批准、城中村改造项目所在地人民政府委托建设或房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府批准的规划投资建设，统一纳入城市市政和公用设施建设管理的城市基础设施、公共服务设施及公共配套设施用房，不属于销售不动产行为。二、关于土地增值税问题小李庄城中村改造项目收到的搬家费、拆迁工作经费、村民村集体的过渡费、基础设施、公共服务设施建设等补偿费用，在土地增值税清算时，按规定分别冲减成本或费用。此复，请遵照执行。