河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知

（备注：根据国家税务总局河南省税务局公告2018年第2号，将第七条第（三）项“地税机关”修改为“税务机关”、将“县（市、区）级地税机关”修改为“县（市、区）级税务机关”。）各省辖市地方税务局（修改为“税务机关”）、省局直属各单位：现将《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）转发给你们，请结合以下意见认真贯彻执行。一、关于“核定征收率”适用范围问题。《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）第二条的“土地增值税核定征收率”仅适用于房地产开发项目；对非房地产企业，应按照土地增值税的有关规定进行清算，无法清算的，报省局批准后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税；对个人转让二手房，符合减免税条件的，应按照规定办理减免税手续，享受减免税政策，对于不符合减免税条件的，在清算中又无法准确计算收入、扣除项目的，可按《通知》中第五条的核定征收率征收土地增值税。二、关于“计税价格明显偏低”的问题。《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。三、关于经济适用房问题。经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税；在土地增值税清算时无法准确进行清算的，按照普通标准住宅2%核定征收土地增值税。四、关于我省普通住房具体标准的问题。根据《河南省地方税务局（修改为“税务机关”）、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（豫地税函〔2005〕102号）文件的规定，我省普通住房原则上同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建造面积在120平方米以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定）。五、关于地下室、车库的归属问题。房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。六、关于中介机构的问题。根据《河南省地方税务局关于税务中介机构进行土地增值税清算鉴证有关问题的通知》（豫地税函〔2007〕113号）文件规定：“凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入河南省注册税务师管理中心备案管理的税务师事务所，并经过省级税务机关审查合格在省级报刊予以公示的税务师中介机构”方能办理土地增值税清算鉴证业务，符合准入条件的税务中介机构名单详见附件。各地应严格按豫地税函〔2007〕113号文件规定执行。对冠名“河南XX税务师事务所”的，在河南省境内可跨地区办理土地增值税清算鉴证业务。七、为简化程序，方便纳税人，对以下个人转让不动产行为明确为备案类减免。（一）个人销售住房。1.政策依据：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）2.应备案的减免税资料：（1）二手房减免税登记备案表；（2）买卖双方居民身份证明；（3）房屋买卖合同；（4）房屋产权证或土地使用证；（5）税务机关要求报送的其他资料。（二）个人之间互换自有居住用房地产。1.政策依据：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号）2.应备案的减免税资料：（1）二手房减免税登记备案表；（2）互换住房双方居民身份证明；（3）互换住房的协议、由公证机关出具的公证书；（4）互换住房的房屋产权证或土地使用证；（5）税务机关要求报送的其他资料。（三）继承、赠与的房地产。1．政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号）2．应备案的减免税资料：（1）二手房减免税登记备案表；（2）赠与双方居民身份证明；（3）房产所有权证；（4）属于继承房屋产权、土地使用权的，继承人应当提交公证机关出具的“公证书”；（5）属于赠与房屋产权、土地使用权的，应提交赠与双方当事人的有效身份证件；证明赠与人和受赠人直系亲属关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书；证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书。（6）税务机关要求报送的其他资料。上述纳税人应向主管地税机关（修改为“税务机关”）提请备案，按要求报送有关资料，经县（市、区）级地税机关（修改为“县（市、区）级税务机关”）登记备案后，自登记备案之日起执行；纳税人未按规定备案的，一律不得减税、免税。“二手房减免税登记备案表”由各省辖市结合其他税种一并自行设计，并要求基层工作人员在填写时必须签署具体意见。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。二○一○年五月十九日