贵州省土地增值税清算管理办法（国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号）

为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，保护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，国家税务总局贵州省税务局制定了《贵州省土地增值税清算管理办法》，现予以发布，自2023年1月1日起施行，《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号，国家税务总局贵州省税务局2018年第2号公告修改)同时废止。　　特此公告。国家税务总局贵州省税务局　　2022年11月29日贵州省土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)等相关规定，制定本办法。第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条本办法所称土地增值税清算是指房地产开发企业在所开发的房地产项目符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《财产和行为税合并申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算申报手续，结清该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税款的行为。第四条土地增值税以发改部门立项批复确定的房地产开发项目为清算单位。对于分期开发的房地产项目，以房地产开发企业取得的《建设工程规划许可证》确定的分期项目为单位进行清算。第五条房地产开发企业在房地产开发项目中既建造普通标准住宅，又建造其他类型房地产的，在土地增值税清算时，应当按“普通标准住宅”和“其他类型房地产”分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。普通标准住宅增值率未超过20%的，免征土地增值税;增值率超过20%的，应全额征收土地增值税。第六条土地增值税清算主体为房地产开发企业，房地产开发企业应当依照土地增值税政策规定，就符合清算条件的房地产开发项目及时向主管税务机关办理清算申报手续，如实申报应纳税款，并对清算申报的真实性、合法性、准确性和完整性负责。第七条主管税务机关负责土地增值税的清算审核。主管税务机关应当按照规定受理和审核房地产开发企业提供的清算申报资料，并依法办理土地增值税补(退)税手续。第八条主管税务机关应加强与房地产管理相关职能部门的配合协作，建立和完善信息交换机制，充分利用第三方信息强化土地增值税清算管理。　　第二章前期管理　第九条主管税务机关应当自房地产开发企业取得土地使用权后即对房地产开发项目实施跟踪管理，按照项目分别建立档案、设置台帐，对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。第十条房地产开发企业应当按照国家财务会计制度并结合土地增值税清算管理要求，对同时开发多个项目或同一项目中建造不同类型房地产的，要按不同项目合理归集不同类型房地产的收入、成本和费用。第十一条房地产开发企业通过出让、转让、接受投资作价入股及其他方式取得土地使用权后，应当及时向主管税务机关报送下列资料：　　(一)土地使用权出让或转让合同(协议)，接受投资土地作价入股评估报告，董事会决议。　　(二)支付地价款所取得的土地出让金票据或发票等合法有效凭证。　　(三)国有土地使用权证。　　(四)其他相关资料。第十二条房地产开发企业开发房地产项目涉及拆迁补偿的，应当在签订拆迁补偿合同(协议)后及时向主管税务机关报送下列资料：　　(一)拆迁补偿合同(协议)。　　(二)国家收回土地使用权的，出具县级及县级以上人民政府或县级及县级以上人民政府自然资源部门收回土地使用权的证明文件。　　(三)其他相关资料。第十三条房地产开发企业应当在办理立项、规划、施工手续后及时向主管税务机关报送下列资料：　　(一)房地产开发项目立项批文及总平面图。　　(二)建设用地规划许可证及其附件。　　(三)建设工程规划许可证及其附件。　　(四)建设工程施工许可证。　　(五)其他相关资料。第十四条房地产开发企业在房地产开发项目设计或施工过程中，应当向主管税务机关报送下列资料：　　(一)建筑工程预算书。　　(二)建筑工程设计合同。　　(三)建筑工程施工合同。　　(四)工程造价情况备案表。　　(五)工程量清单。　　(六)其他相关资料。第十五条房地产开发企业应当自开发的房地产项目取得销(预)售许可证之后及时向主管税务机关报备;自房地产开发项目竣工验收手续办理完毕之后及时向主管税务机关报送建筑工程竣工验收备案表。第十六条房地产开发企业应当自取得商品房权属证明之后及时向主管税务机关报送下列资料：　　(一)商品房权属证明。　　(二)建筑工程竣工结算资料。　　(三)房屋测量成果报告书。　　(四)建设单位、施工单位、监理单位三方签字盖章的项目竣工图。　　(五)公共配套设施验收表及相关移交资料。　　(六)其他相关资料。第十七条房地产开发企业应当自房地产开发项目取得第一张销(预)售许可证起，于每季度终了及时向主管税务机关报送上季度房地产开发项目销售和使用情况说明。　　第三章清算条件　　第十八条符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税清算。　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。　　(三)直接转让土地使用权的。　　(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第十九条符合下列条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上(以下简称销售比例)，或该销售比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的。　　房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售的房地产面积，一并计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。　　(二)取得房地产开发项目最后一张销(预)售许可证满三年仍未销售完毕的。　　(三)主管税务机关对房地产开发项目进行纳税评估后，有依据确认房地产开发企业有逃避纳税义务行为且可能造成税款流失的。　　上述第(一)项中“该销售比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产开发项目总可售建筑面积的比例在85%以上。第二十条本办法第十九条第(一)项所称“已竣工验收”，是指符合下列条件之一的房地产开发项目：　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　(二)开发产品已开始投入使用。　　(三)开发产品已取得初始产权证明。　　第四章清算受理　　第二十一条凡房地产开发项目符合本办法第十八条规定的，房地产开发企业应当在达到土地增值税清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报手续。　　符合本办法第十八条第一款(二)、(三)项规定情形的，以交易双方签订转让合同或协议的当天作为达到土地增值税清算条件之日。第二十二条凡房地产开发项目符合本办法第十九条规定，主管税务机关要求房地产开发企业办理土地增值税清算申报手续的，应当通知房地产开发企业办理清算申报手续，房地产开发企业应当自收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。第二十三条主管税务机关收到房地产开发企业清算申报资料后，对符合清算条件且报送资料齐全的房地产开发项目，应予受理。　　房地产开发项目符合清算条件，但报送的清算申报资料不齐全的，主管税务机关应当通知房地产开发企业补充资料。房地产开发企业自收到主管税务机关要求补充清算资料的通知之日起30日内补齐清算申报资料的，主管税务机关应当予以受理。逾期未能补齐清算申报资料，由房地产开发企业书面确认，经主管税务机关调查取证，确因客观原因造成资料难以补齐的，可以受理。　　对不符合清算条件的房地产开发项目，主管税务机关不予受理。主管税务机关已受理的清算申报，房地产开发企业无正当理由的不得撤销。第二十四条房地产开发企业在办理土地增值税清算申报手续时，应当提供下列清算资料。同一资料在清算申报之前已经提供的，主管税务机关不得要求纳税人重复报送。　　(一)《财产和行为税合并申报表》及附表和《土地增值税项目登记表》。　　(二)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件。　　(三)房地产开发项目清算情况书面说明。主要内容包括房地产开发项目立项、土地来源、占地面积、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、分期开发情况、成本费用等扣除项目金额的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、以开发产品对外投资、分红、奖励、抵偿债务等视同销售情况、不同类型房地产的销售均价、房地产开发项目税费缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。　　(四)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，房地产开发企业还应提供与记账凭证原件一致的复印件。　　(五)房地产开发企业委托涉税中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送涉税中介机构按照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发〔2007〕132号)的规定出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。第二十五条主管税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核并出具审核意见，审核时限不包括房地产开发企业按照税务机关要求说明情况、补充资料的时间。第二十六条主管税务机关在进行土地增值税清算审核时，发现重大疑点的，应当及时移交税务稽查部门进行稽查。第二十七条房地产开发企业应当在收到主管税务机关出具的清算审核意见次月的纳税申报期内办理补(退)税手续。　　第五章清算审核　　第二十八条清算收入是指房地产开发企业有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入、视同销售收入和其他经济利益。　　房地产开发企业转让房地产取得的收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。第二十九条土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。第三十条房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、赞助、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。　　房地产开发企业以房地产开发项目中的开发产品对被拆迁户进行安置补偿的，安置用房发生所有权转移时应视同销售房地产。　　上述视同销售确认的收入以双方所签合同或协议时的市场价格为准，双方所签合同或协议价格不公允的，收入确认方法和顺序按照本办法第三十二条执行。第三十一条房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管税务机关有权核定其销售价格，但下列情形除外：　　(一)采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。　　(二)由法院判决或裁定价格的开发产品。　　(三)采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。　　(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。第三十