西安市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知

各区（县）局，市局各直属（派出）机构：为贯彻落实上级关于房地产宏观调控的重要精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，市局在对全市房地产在建、在售开发项目分主管局进行全面梳理统计的基础上，2010年11月和2011年5月先后两次下发文件，对在全市范围内开展房地产开发企业土地增值税清算工作进行了部署，对清算工作组织安排、工作开展、完成时限、完成效果等提出了明确要求。文件下发后，多数局都能够克服畏难情绪，保证清算工作有序推进；但也有少数局清算工作未有效启动，严重地影响了全市清算工作的全面开展。中央经济工作会议提出，今年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产市场健康发展。为此，在全国财产行为税工作会议上，总局将存量房评估和土地增值税清算继续列入今年的重点工作进行了安排，在前不久召开的全省财产行为税工作会议上，土地增值税清算被列为2012年财行税处主要工作之一，也是今年总局重点督查工作之一。为进一步做好我市土地增值税清算工作，现提出以下要求：一、提高认识，加强领导，大力推进土地增值税清算工作从2008年起，根据国家税务总局和省局的工作部署和要求，在借鉴兄弟城市经验的基础上，市局制定了《西安市土地增值税清算管理实施办法》，转发了总局《清算规程》，明确了清算若干政策问题，编写了《土地增值税清算操作实务》，同时在进行培训、宣传的基础上聘请税务中介机构协助基层单位开展了试点清算工作。清算工作的开展，不仅提高了土地增值税的征管质效，初步建立了预征、清算相互衔接、互为补充的长效机制，而且促进了土地增值税收入高幅增长，2011年我局土地增值税入库15.5亿元，增收4.3亿元，增幅37.68%，得到了省局的肯定。虽然土地增值税清算工作取得了积极的效果，但是与总局和省局的要求，与尽快建立土地增值税长效机制的需要还有一定的差距。突出表现在清算项目底数还不清、征管基础还不牢、清算进度还不快、清算质量还不高等。今年国家将继续加大房地产宏观调控的力度，组织收入任务更加繁重和艰巨。加强土地增值税清算对于贯彻落实税收政策，推进依法治税；对于应对今年不明朗的收入形势，挖潜增收，完成今年收入任务；对于强化税源管理，建立土地增值税长效机制，推进其科学化、专业化、精细化管理水平都具有现实和长远意义。因此，各单位要认真贯彻落实，进一步提高对土地增值税清算工作的认识，把土地增值税清算作为今年税收管理的一项重要工作，增强责任感、使命感和紧迫感，加强领导，周密组织，加大措施，确保年内保质保量地完成土地增值税清算任务，保持税收收入平稳较快的增长。二、搞好调查，周密安排，提高土地增值税税源监控能力各单位要在以往对房地产开发项目备案的基础上，深入开展对辖区内应清算项目的摸底调查，防止漏户漏项，做到心中有数；在此基础上制定清算工作计划，并建立台账，按纳税人逐项目登记，同时合理安排主动清算和通知清算的项目，妥善处理历史遗留问题，有组织、有计划、有重点、有步骤地开展土地增值税清算工作，为完成今年市局提出的清算工作目标做好充分的准备。各单位的清算计划要以书面形式于3月底前报市局财产行为税处。三、确保质量，加快进度，推动清算工作全面实施（一）抓好培训。土地增值税清算工作是一项政策性强、涉及知识面广、业务复杂、技术性高的长期工作，因此要强化培训工作。各单位要利用多种形式，切实搞好内部培训；要及时总结和交流清算典型案例，以案施教，提高干部的业务能力；市局也将做好外部培训，特别是对房地产开发企业的培训，定期召开清算案例的讲评，及时总结清算工作中的经验，解决清算工作中出现的新情况和新问题。（二）加快清算进度。去年10月，按照省局要求，为保证土地增值税督导检查工作在我省的顺利进行，市局要求各局对本单位开展土地增值税清算工作进行了认真自查。经过统计，截止2011年10月，我市共有房地产项目709户，符合清算条件的214户，截止2012年1月完成清算129户，清算进度仅为60.28%。为保证今年清算进度不低于80%，各单位要先清算2008年底前应清算未清算和正在清算的项目，争取在9月底前完成遗留清算任务；并有计划地安排好2008年后新增项目的清算，努力保持清算进度与时间进度的同步，确保完成清算任务。要有针对性地开展重点清算，各单位全年重点清算户应不低于3户，重点清算结果于9月底前上报市局。要做到边清查、边堵漏、边入库，将潜力税源转化为现实税收，体现在征管质效的提高和税收收入的增长上来。清算应补税款要加强监控，按收入计划的要求及时入库，并为纳税人出具《清算结论通知书》。《清算结论通知书》出具后十个工作日内，报市局备案（备案表见附件1），以备上级查验。（三）推进专业化清算。各单位要健全土地增值税清算工作领导小组，主要领导要亲自抓、分管领导要重点抓、职能部门要通力配合，并建立健全必要的清算工作制度和机制，明确任务，落实责任，周密组织，密切配合，为深入开展土地增值税清算工作打下良好的组织基础。同时集中业务骨干参与清算工作，抽调精兵强将成立清算小组，实行专业化清算，加大清算力度，提高清算工作质效，确保土地增值税应收尽收。要通过开展清算工作，不仅完成土地增值税的清算，还要对纳税人前期财产行为税相关税种的缴纳情况进行核实，以发挥土地增值税清算的综合效能。（四）完善土地增值税清算指标体系。清算工作实践证明细化和量化清算指标，建立科学、系统、完整的清算指标体系是提高清算工作质量，推进土地增值税精细化管理的核心。因此，各单位要学习借鉴先进单位的经验和做法，结合房地产行业的特点，细化和量化清算指标，建立健全清算指标体系，合理确定预警线，建立指标预警值，尤其要加强对常规性动态指标的预警、比对、分析等工作，对高于预警值的指标进行重点审查和实地勘察；要继续深化土地增值税清算工作，落实市局土地增值税清算实施办法，提高清算质量，将清算工作逐步纳入日常化、规范化和制度化的轨道。（五）试点运行土地增值税清算软件。考虑到清算工作专业性强，工作量大，市局聘请软件公司在阎良局的配合下开发了“土地增值税清算专用软件”，希望能够通过软件实现同房地产开发企业财务软件的对接，提取相关信息，生成相关数据，取得清算结果。该软件不仅供地税机关进行清算数据的采集审核，比对分析；还可供纳税人在地税外网上随时下载，并离线录入各项数据，自行计算应缴税款。2012年，市局将对该软件在相关局进行试点，并在修改完善后推广各局适用。四、充分发挥稽查部门作用，做好对重点项目的清算和稽查按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）中关于加强重点项目清算和稽查的精神，为进一步发挥稽查部门在业务能力和专业性方面的优势，推动以查促管，同时减轻主管税务机关清算负担，培养和锻炼稽查队伍，今年市局要求稽查局在稽查选案时要选取部分涨幅较快或定价明显超过周边房价水平的开发项目进行重点稽查、重点清算。重点清算项目应不低于3户，清算结果于6月底前上报市局财产和行为税处。五、加大措施，强化考核，确保清算计划的顺利实施各单位要牢固树立全局意识、责任意识和质效意识，强化工作措施，狠抓落实，务求实效，尤其要加大工作调度、协调、调研、督导、检查、总结、交流、考核、评优等力度，加快清算进度，提高清算质量，切实搞好土地增值税清算工作，努力使其成为税收收入的增长点，为建立长效征管模式和机制，推进税收管理科学化、专业化、精细化，为全面完成今年的收入任务创造条件。（一）建立季度报告制度。按照省局要求，各单位要在季度终了后5日内上报《土地增值税清算情况统计表》（附件2）《土地增值税清算情况台账》（附件3），及时报告本单位土地增值税清算进度和效果，同时至少上报一篇清算典型案例；市局将按季度通报各单位清算进度及效果，并利用简报等形式，总结和交流各基层局在清算工作中好的经验和好的做法以及典型案例，同时在适当时间安排阶段性总结交流会，推广典型经验，以点带面，推动清算工作深入发展。（二）加大督查工作力度。今年，总局将重点对土地增值税清算实施情况进行督导检查，为迎接总局的抽查，保证督导工作顺利进行，市局结合往年督导检查内容，制定了《土地增值税清算督查提纲》（见附件4）。各单位要对照督查提纲，统筹安排，精心组织内部督查。对本单位土地增值税清算和日常管理中存在的问题，认真检查，及时发现薄弱环节，并制定切实可行的整改措施，不断提高土地增值税的管理水平，确保土地增值税收入持续稳定增长。（三）实施严格目标考核。土地增值税清算工作已纳入年度市局目标责任重点考核项目，清算工作完成情况作为创评的重要条件。对于工作重视不够、部署不力、进展迟缓；对于弄虚作假、虚报瞒报的；对于征管基础不健全、未建台帐，未按市局要求及时上报有关资料和典型案例等，实行问责制，加大责任查究力度，并通报批评；对于年内未完成清算任务的，按未清算项目占应清算项目的比例适当扣减目标责任制得分。各单位要进一步完善土地增值税清算工作责任制和考核办法，建立行政问责制度，加大责任查究力度，确保土地增值税清算各项工作落实到位。二〇一二年三月七日西安市地方税务局办公室2012年3月7日封发