西安市地方税务局关于进一步明确城中村（棚户区）改造项目暂不预征土地增值税备案核准工作的通知

各区、县地方税务局，市地方税务局各直属、派出机构：为贯彻落实市政发〔2016〕32号文件，2016年10月，市局下发了《关于落实〈西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》的通知（西地税函〔2016〕168号），对调整预征率、城中村（棚户区）改造项目暂不预征土地增值税等作了要求。为了确保税收优惠政策的顺利实施，现将城中村（棚户区）改造项目暂不预征土地增值税备案核准事项明确如下：一、受理范围自2016年9月1日（10月申报期）起，凡列入西安市城改、棚改计划的开发项目，经企业申请，税务机关备案核准后，增值额不超过扣除项目金额20%的普通住宅转让收入，可向主管地税机关申请办理暂不预征土地增值税备案核准手续。下列情况不予受理：未列入西安市城中村（棚户区）改造计划的房地产开发项目；虽列入城中村（棚户区）改造计划，但不属普通住宅销售部分；2016年8月31日前未足额缴纳应预缴土地增值税的。二、办理暂不预征土地增值税的企业需提供的资料（一）综合资料1.城改（棚改）项目政府立项批复文件；2.城改（棚改）项目基本情况文字介绍（包括规划情况、补偿安置情况、预计工程进度、预计销售情况、有无团购、项目配套设施情况等），并提供相关证明资料；3.规划设计部门出具的项目总层平面规划图及分层平面规划图、房屋面积预测报告（普通住宅分户面积统计表）。（二）财务资料1.预计销售有关证明资料，预计销售控制表（销售项目栋号、房间号、销售面积、预计销售单价、销售收入等），有预计团购的请注明，并提供相关团购协议等资料，需填列附表。2.项目财务预算、概算资料（1）开发项目总包合同（在建设部门备案的建设合同）；（2）工程预算表（包括土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施、公共配套费及开发间接费的分项预算），需填列附表及提供相关协议、合同、项目工程人员及管理人员清册等资料；（3）预计项目所缴纳的可扣除税金，需填列附表；（4）预计融资利息费用表，需提供相关借款协议等资料，需填列附表；（5）涉及项目分期的，需提供分期开发成本分摊依据。（三）其他资料1.普通住宅土地增值税清算纳税申报测算表；2.纳税人委托税务中介机构测算的开发项目，应当报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》；3.其他证明资料。三、办理流程主管局负责：第一步：符合城中村（棚户区）改造项目暂不预征土地增值税的企业，在取得销售收入申报税款前，直接向项目所在地主管税务机关税政科提出暂不预征土地增值税申请，并提交相关资料，由税政科进行资料齐全性及真实性审核。第二步：税政科对企业上报资料进行审核，对资料不全的，告知企业，要求补全资料；对资料齐全、真实的，填写《西安市地方税务局城中村（棚户区）改造项目土地增值税暂不预征备案表》（见附件，一式三份），加盖分局公章后，报送市局财产和行为税处。《备案表》主管局意见栏统一表述为“经审核，上报资料齐全真实”。市局主管处室负责：第三步：市局资料受理后，重点审核：1.企业城中村（棚户区）安置部分是否足额缴纳相关税款；2.企业取得土地使用权成本以及前期工程费、建筑工程费、基础设施费、开发间接费用等四项开发成本是否准确、合理，并对不合理的成本、费用进行适当调整；3.企业提供房地产销售价格变动范围是否符合实际情况；4.根据企业报送相关资料，对普通住宅增值率进行测算。第四步：市局主管处室会同主管局税政科和主管科所赴企业进行实地调查，并形成调查报告；同时征求主管局意见后，适时提交处务会议研究核准。第五步：市局财产和行为税处对《备案表》核准备案后，明确意见，加盖“西安市地方税务局财产行为税处”公章后返还主管税务机关和企业留存。对经研究，不符合暂不预征条件的，说明原因，书面回复企业。四、几点要求1．凡办理城中村（棚户区）改造项目暂不预征土地增值税的企业，均需对项目进行测算，提供普通住宅土地增值税清算纳税申报测算表及测算报告，各主管局要做好政策宣传辅导和受理上报工作。2．城中村（棚户区）改造项目暂不预征土地增值税的政策执行时间为2016年9月1日（10月申报期）后，在此时间之前的城中村（棚户区）改造项目的土地增值税应严格按政策进行预征，各局要加强审核，严防企业将以前年度未预征的土地增值税也借机搭车备案。3．为确保企业上报资料的时效性和准确性，免预征核准备案实行按年度受理及审核，因此，为满足与国税增值税申报收入进行数据比对需要，企业首次办理暂不预征土地增值税备案时需提供全套资料，第二次及以后取得销售收入需要申报土地增值税时，仅填报《西安市地方税务局城中村（棚户区）改造项目土地增值税暂不预征备案表》并附销售明细表办理备案手续即可。4．各局要高度重视城中村（棚户区）改造项目暂不预征土地增值税的备案及管理工作，严格执行税收政策，按规定填写《西安市地方税务局西安市地方税务局城中村（棚户区）改造项目土地增值税暂不预征备案表》；对达到清算条件的，要及时进行清算，并将清算结果及时上报市局备案。附件：1.《西安市地方税务局城中村（棚户区）改造项目土地增值税暂不预征备案表》西安市地方税务局2017年2月10日