延安市地方税务局关于加强土地增值税预征管理工作的通知

延安市地方税务局关于加强土地增值税预征管理工作的通知各县地方税务局、市局各直属机构：为了进一步加强我市土地增值税的征收管理，规范土地增值税预征工作，保证税款及时入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，现将土地增值税预征工作有关问题通知如下：一、土地增值税预征范围凡在我市境内从事房地产转让并取得收入的企业及其他单位和个人为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因而无法据以计算土地增值税的，属于土地增值税预征范围。对符合《陕西省保障性住房管理办法(试行)》第二条规定的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的房地产开发项目，经主管税务机关审核确认后，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行土地增值税清算。二、土地增值税预征率土地增值税预征率按照房地产类型和房地产项目所在地确定：2013年2月1日前，土地增值税预征率按照《陕西省地方税务局关于调整陕西省土地增值税预征率有关问题的通知》（陕地税发〔2008〕87号）文件的相关规定执行。从2013年2月1日起，土地增值税预征率按照以下规定执行：（一）设（区）市的市区：普通住宅预征率为1.5%，非普通住宅（除别墅外）预征率为2%，别墅、写字楼、营业用房等预征率为3%。（二）其他市（县）：普通住宅预征率为1%，非普通住宅（除别墅外）预征率为1.5%，别墅、写字楼、营业用房等预征率为2.5%。三、土地增值税预征税款计算纳税人按照取得的房地产转让收入和确定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式如下：应预缴税款＝房地产转让收入X预征率房地产转让收入是指：纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定(订)金等，包括货币收入、实物收入和其它收入。纳税人开发不同类型房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。纳税人转让的房地产类型，根据建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证认定，无法据其认定或者转让的房地产与许可规定不相符的，根据转让房地产的实际形态或用途确定。普通住宅根据《陕西省财政厅陕西省地方税务局<转发财政部　国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知>》（陕财税[2006]78号）文件的规定，应同时满足以下条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。四、土地增值税预缴税款纳税申报土地增值税按月申报预缴，纳税人应于每月15日前填报《房地产开发企业预缴土地增值税申报表》等资料，以实际取得的转让收入向主管税务机关申报预缴土地增值税。五、土地增值税预征管理一是要加强土地增值税税源控管工作。各单位要对房地产开发企业纳税申报登记情况、房地产转让情况、土地增值税纳税情况等进行一次全面检查清理，对没有办理土地增值税纳税申报登记手续和偷逃税的单位和个人，限期办理登记和补缴税款，并根据实际情况按规定予以处罚。通过检查清理，摸清税源底数，建立征管档案，设立预征土地增值税税款台帐，建立健全必要的征管制度和跟踪检查措施，为税收征管打下坚实基础，推动土地增值税管理逐步实现规范化。二是要加强土地增值税预征日常管理。各单位要按照《陕西省土地增值税预征暂行办法》和相关政策要求，做好土地增值税预征管理工作，督导各企业按照规定预缴土地增值税。对符合预征条件的项目在代开销售不动产发票时必须按照规定预征土地增值税；自开票纳税人在填开销售不动产发票时必须按照规定预缴土地增值税，对没有预缴土地增值税的，主管税务机关应要求企业补缴土地增值税。三是要加强对土地增值税预征管理的宣传和辅导。各单位要通过集中培训、专题辅导等多种形式对纳税人开展土地增值税预征相关政策的宣传辅导，以取得社会各界及纳税人的理解和支持，确保土地增值税预征工作顺利进行。六、土地增值税清算对实行土地增值税预征的房地产项目，在企业项目竣工结算销售完毕，或者符合《陕西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第三条、第四条相关规定的，要及时进行土地增值税的清算，多退少补。七、土地增值税预征情况考核各征收单位要设立预征土地增值税税款台帐，按季报送土地增值税相关报表。市局要将土地增值税预征情况纳入全市2013年度目标责任日常考核范畴，每月对各单位土地增值税预征情况进行分析考核，重点检查符合土地增值税预征条件的房地产项目在征收销售不动产营业税时是否按照规定预征土地增值税，并在市局内网对土地增值税预征情况进行通报。延安市地方税务局2013年2月20日