大连市人民政府办公厅关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见

各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：为进一步贯彻落实国家有关政策和《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》（辽政办发〔2016〕27号）精神，化解房地产库存，促进我市房地产市场健康发展，为推动供给侧结构性改革和稳增长、惠民生提供有力支撑，经市政府同意，现提出以下意见。一、明确房地产市场平稳健康发展的责任主体各区市县政府、先导区管委会是化解本地区房地产库存、推动房地产市场平稳健康发展的责任主体。要全面开展房地产库存情况的调查摸底工作，按月汇总分析库存变化情况，因地制宜采取措施，认真制定促进房地产市场健康发展的工作方案。2016年全市要实现商品房销售面积同比增长10%以上，力争用3年左右时间将房地产库存调整到合理水平。各有关职能部门要加强政策指导，切实做好监督检查。（责任单位：各区市县政府、各先导区管委会、各有关职能部门、市政府督查室）二、加快推进棚户区改造充分利用国开行、农发行的金融贷款政策，积极探索政府购买服务、PPP（政府与社会资本合作）模式，全力破解融资难、拆迁难、管理难的问题。各地区原则上不再建安置用房，鼓励和引导居民购买商品房解决安置问题，主城区货币化安置比例力争达到80%以上。2016年全市要完成棚户区改造1.3万套，力争用2—3年时间基本完成现有棚户区改造。（责任单位：市国土房屋局、市土地储备中心、市金融局、国开行大连市分行、农发行大连市分行、各区市县政府、各先导区管委会）三、加强房地产用地供应管控各地区要合理调控住宅用地供应规模、布局和节奏。对商品房库存、房地产开发用地供应规模过大的地区，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。鼓励发展养老地产、健康地产、文化地产，根据《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国土资源部住房城乡建设部调整规划用途有关精神的意见》（大政办发〔2016〕19号），对于未开发的住宅用地，用地企业可向规划部门提出转型利用申请，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。（责任单位：市国土房屋局、市规划局、市土地储备中心、市民政局、市体育局、市文广局、各区市县政府、各先导区管委会）四、实施人才住房鼓励政策全面落实《大连市解决引进人才住房办法》，推进我市引进人才“3345”安家工程。人才住房以货币补贴为主、实物配租为辅。对于各类顶尖人才、领军人才等高层次人才，最高给予300万元的安家费；对于产业发展急需紧缺人才，给予不低于市场租金50%的补贴。对于毕业未满5年、在连新就业或自主创业的高校毕业生租赁住房的，纳入年度住房保障计划，可领取5年租房补贴，补贴标准为：在中山区、西岗区、沙河口区租房的，博士每人每月补贴900元，硕士每人每月补贴600元，本科及大专学历每人每月补贴300元；在甘井子区租房的，博士每人每月补贴720元，硕士每人每月补贴480元，本科及大专学历每人每月补贴240元，租金补贴由市区财政按75%和25%比例承担。对于在校生和毕业未满5年的高校毕业生，在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下简称市内四区）购买新建商品住房并办理房屋买卖合同网签备案的，在取得房屋所有权证后，政府给予购房补贴，补贴标准为：博士每平方米补贴400元，硕士每平方米补贴300元，本科及大专学历每平方米补贴200元，补贴资金由市区财政按75%和25%比例承担。其他区市县、先导区可结合实际，合理确定本地区人才租房、购房补贴标准。对于大连市优秀创业型人才的借款人，给予住房公积金政策支持，可享受贷款额度上浮20%的政策，但不超过当地最高贷款限额。（责任单位：市国土房屋局、市人社局、市财政局、市住房公积金管理中心、各区市县政府、各先导区管委会）五、调整房地产相关税收（一）调整交易环节契税。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（二）调整交易环节增值税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。2016年5月1日以后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，或者2016年5月1日以后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。（三）调整计税毛利率。位于城区和郊区的开发项目（除经济适用房、限价房和危改房外），房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率调整为15%；属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率调整为3%。自2016年1月1日起实施。（四）调整土地增值税预征率。非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率暂调整到2%，普通住宅土地增值税预征率暂调整到1.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。（责任单位：市地税局、市财政局、市国税局）六、大力开展商品房促销活动实行房交会购房奖励政策。个人在全市春、夏、秋季房交会期间购买参展的新建商品住房，并在展会结束后15个工作日内正式办理房屋买卖合同网签备案的，在取得房屋所有权证后，政府给予购房奖励。购买90平方米以下（含90平方米）的，每平方米奖励50元；购买90平方米以上的，每平方米奖励100元。对于居民户口簿登记的户口所在地为村组的，在房交会期间购房享受双倍奖励，但最高奖励不超过3万元。在房交会期间购买市内四区参展的新建商品住房，奖励资金由市财政部门拨付；购买其他地区参展的新建商品住房，奖励资金由所在地区财政部门拨付。各地区要结合商品房库存情况，在区域性房交会期间推出更加优惠的奖励政策。金普新区、旅顺口区等地区要针对本辖区楼盘特点，积极组织协调开发企业到哈尔滨、长春、北京、天津等地促销。（责任单位：市国土房屋局、市财政局、市地税局、各区市县政府、各先导区管委会）七、支持居民改善住房条件对于居民1年内在市内四区先购买新建商品住房后出售原住房或者先出售原住房后购买新建商品住房，购买住房面积大于出售住房面积，并办理房屋买卖合同网签备案的，在取得房屋所有权证后，按面积差每平方米奖励100元，奖励资金由市区财政按75%和25%比例承担。其他区市县、先导区可结合实际确定奖励标准。（责任单位：市国土房屋局、市财政局、各区市县政府、各先导区管委会）八、加大住房金融支持力度对于首次购买普通住房且申请商业性个人住房贷款的居民家庭，最低首付款比例为20%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为30%，贷款利率下限为基准利率的1.1倍。根据借款人的信用状况、还款能力等，合理确定首付比例和贷款利率水平。（责任单位：人民银行大连市中心支行、大连银监局、市金融局）九、加大住房公积金支持力度住房公积金连续足额缴存满3个月即可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款继续执行“认贷不认房”的套数认定标准。主借款人可以与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，共同贷款的父母子女之间可互助还款。完善商业贷款转住房公积金贷款业务，增加顺位抵押方式。进一步降低贷款相关费用，适时开展贴息贷款业务，全力保障贷款资金及时到位。扩大住房公积金覆盖范围，逐步将符合条件的农民工及“创客”“个转企”等新兴行业和企业纳入住房公积金体制。（责任单位：市住房公积金管理中心）十、加快培育发展住房租赁市场积极培育住房租赁经营机构，推进住房租赁规模化、专业化经营。鼓励房地产开发企业将其持有的库存商品房向社会出租。对于自然人和各类机构设立房屋租赁企业，投资购买库存商品房经营房屋出租业务的，各地区可给予金融、税收等支持政策。继续实施新建商品房项目配建租赁住房政策，根据市场实际需求科学调整配建布局和比例。采用PPP模式加快推进我市住房租赁交换信息服务平台建设，为租赁市场供需双方提供高效、便捷的信息服务。（责任单位：市国土房屋局、市地税局、市财政局、市金融局）十一、鼓励农民进城购房围绕合理控制主城区、加快放开金普新区、全面放开其他地区的原则，结合中心城镇和卫星城镇建设，有序推进农民工就近市民化进程，到2020年，力争实现120万农业转移人口和其他常住人口落户。以居住证为载体，积极推进建立积分落户制度。对首次进城购买住房的本地农村居民，各地区可结合实际给予一定比例补贴。将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。按照就近入学的原则，农民工子女可在居住地接受义务教育、在就学所在地参加中考，与当地学生享受同等待遇。探索研究农民宅基地有偿退出和土地增值收益合理分配机制。结合“美丽乡村”建设，将庄河市作为通过土地增减挂钩实现宅基地退让、合作共赢的试点，为农民增收、进城购房提供保障，为当地产业发展提供支撑。（责任单位：市公安局、市财政局、市地税局、市国土房屋局、市教育局、各区市县政府、各先导区管委会）十二、拓宽房屋使用功能鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。支持电子商务领域等现代服务业小微企业和个体工商户将住宅登记为住所（经营场所）。落实和细化国家有关“创客空间”的财政补贴、租金减免等扶持政策，在推动大众创新创业的同时活跃住房租赁市场。（责任单位：市国土房屋局、市人社局、市财政局、市地税局、市工商局、各区市县政府、各先导区管委会）十三、取消过时的限制性政策放开市内四区和高新区的住房限购政策，鼓励居民的改善性购房需求。外籍人士购买自住商品房不受套数限制。纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果。暂停实施新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积必须达到开发建设总面积70%以上的规定（即70/90政策）。对于在建商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许开发企业适当调整优化户型结构，可不受70/90政策限制。规划部门应根据企业提出的调整规划申请，科学、合理地设定审批程序，支持开发企业调整优化户型结构。（责任单位：市国土房屋局、市地税局、市规划局）十四、提升住宅品质加强住宅小区规划设计，优化住宅空间布局，完善住宅使用功能。大力推进绿色建筑、建筑产业现代化发展，推广住宅性能认定和绿色建筑评价。鼓励企业积极采用新材料、新设备、新技术建设节能省地型住宅。进一步发挥政策引导作用，加大支持力度，到2020年，我市住宅建筑产业现代化建筑占新建建筑比重达到30%以上。（责任单位：市建委）十五、鼓励发展停车行业认真贯彻落实《大连市人民政府关于加快停车行业发展的实施意见》（大政发〔2015〕16号），大力推进停车设施建设和管理工作。研究制定停车位登记办法，明确停车位相关税收标准。（责任单位：市建委、市规划局、市公安局、市国土房屋局、市土地储备中心、市地税局、市国税局）十六、加强基础设施和配套建设各地区要按照配套和产业先行的发展思路，在学校、医院、文体等公共服务设施建设上适度超前，优化教育资源配置和布局结构，着力提升教育水平。通过特许经营、投资补助、政府购买服务等多种方式，吸引社会资本参与投资、建设和运营城市基础设施项目，确保水、电、气、暖等基础配套设施配套到位。大力引进“纯旅游”“纯文体”等优质产业，从土地供应、税费等方面给予优惠政策支持，严格控制开发时序，少建或不建住宅，不允许以旅游、养老等名义“圈地”建大量住宅。今后，土地出让计划优先安排配套设施较为完善、开发建设条件相对成熟的区块。（责任单位：市规划局、市建委、市地税局、市国土房屋局、市土地储备中心、市教育局、市卫生计生委、市体育局、市文广局、市旅游局、各区市县政府、各先导区管委会）十七、加快推进房地产开发项目建设简政放权继续取消和下放市政府部门行政审批事项。对有法律法规依据的批准程序，通过实行大审批、并联审批，合并审批流程，压缩前置审批环节并明确审批时限。重点抓好规划许可、施工许可、商品房预售许可和竣工验收备案4个环节