业务操作指引 （APP版）代开增值税发票（出租不动产）

业务操作指引代开增值税发票（出租不动产）一、业务概述已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者）符合税务机关规定的代开发票条件或依法不需要办理税务登记的单位和个人临时取得收入需要开具发票的，可以向其主管税务机关申请代开发票。二、办理流程即时办结三、功能路径1.代开出租不动产非承租方通过【办&查】-【发票使用】-【代开增值税发票】-【出租不动产】路径进入模块。2.首页自定义区【代开增值税发票】-【出租不动产】进入模块。3.代开出租不动产承租方通过【办&查】-【发票使用】-【代开出租不动产（承租方）】路径进入模块。4.通过首页搜索栏输入关键字查找。四、操作步骤1.代开出租不动产非承租方普通发票1.1.登录新电子税局APP后，点击【办&查】-【发票使用】-【代开增值税发票】功能菜单。1.2.点击【出租不动产】，选择发票类型“数电普票”，选择代开申请人类型“产权人”或“转租人”，点击【下一步】。1.3.选择“新增代开申请”。1.4.点击“添加承租方”，选择是否为自然人，录入承租方信息，保存。1.5.点击“添加房屋”新增租赁不动产信息：不动产坐落地址、详细地址、面积、不动产用途、不动产权证书号、不动产单元号、上传资料、保存。1.6.填写合同信息：合同金额、租赁期限起止，月租金自动计算。点击【下一步】。1.7.纳税信息确认：系统根据填写的发票信息自动加载应纳税款信息，纳税人确认无误后点击【提交】。情况1：代开申请提交成功，无需审核，无需缴款，可自动完成数电票开具；情况2：代开申请提交成功，无需审核，需缴款，跳转至预缴开票页面，缴款成功后，可自行开具数电票；情况3：代开申请信息提交后，需要审核，税务人员审核完成后才可进行后续操作。1.8.开具成功后，发票下载的具体操作如下：（一）从开具成功界面进入发票下载界面：点击【确定】，进入发票预览页面，点击相应的按钮，选择“下载发票”进行下载。（二）从代开增值税发票界面进入发票下载界面（1）在进入代开增值税发票界面后，在代开发票查询模块中，录入查询条件，点击【查询】，进入历史代开信息界面。（2）查询到我们需要下载的发票，点击【下载发票】，下载发票成功。（3）下载发票后，默认打开pdf界面。2.代开出租不动产承租方普通发票2.1.登录新电子税局APP后，点击【办&查】-【发票使用】-【代开出租不动产（承租方）】功能菜单。2.2.选择发票类型“数电普票”，选择代开申请人类型“承租人”，点击【下一步】。2.3.进入新增代开申请与维护出租不动产信息页面。（1）有历史代开记录，可点击【再开一张】。可复制当前已开具发票信息重新进行代开发票申请。（不动产业务可根据上一租赁期起止，系统自动按照上一租赁期月份区间，预填下一租赁期）。点击【再开一张】后将代开项目的票面信息或特殊业务的特定要素信息自动带回进行数据预填，纳税人确认数据无误后，点击【提交】即可完成再次代开。（2）点击【维护租赁不动产信息】可对已存在房屋信息进行修改，也可以点击【添加不动产】新增房屋信息。2.4.无历史代开信息，选择“新增代开申请”。2.5.点击“添加出租方”，录入自然人名称与身份证件号码，选择出租方信息，保存。2.6.点击“添加房屋”新增租赁不动产信息：不动产坐落地址、详细地址、面积、不动产用途、不动产权证书号、不动产单元号、上传资料、保存。2.7.填写合同信息：合同金额、租赁期限起止，月租金自动计算。点击【下一步】。2.8.纳税信息确认：系统根据填写的发票信息自动加载应纳税款信息，纳税人确认无误后点击【提交】。（1）没有授权信息，点击“发起授权”发起授权申请。①检查授权信息，点击“申请”，等待授权人授权。②授权人点击“确认授权”，授权成功后，被授权人点击“确定”代开成功。（2）有授权信息，代开成功。情况1：代开申请提交成功，无需审核，无需缴款，可自动完成数电票开具；情况2：代开申请提交成功，无需审核，需缴款，跳转至预缴开票页面，缴款成功后，可自行开具数电票；情况3：代开申请信息提交后，需要审核，税务人员审核完成后才可进行后续操作。2.9.开具成功后，发票下载的具体操作如下：（1）从开具成功界面进入发票下载界面：点击【确定】，进入发票预览页面，点击相应的按钮，选择“下载发票”进行下载。（2）从代开发票查询（承租方）功能进入代开发票下载界面，点击【查询】，进入历史代开信息界面。查询到需要下载的发票，点击【下载发票】，下载成功。五、报送资料序号提交资料名称必报条件报送归档查验容缺报送留存备查1不动产租赁合同√√2房屋产权（不动产）证书/相关佐证材料√√3租金偏低的证明材料√√六、注意事项1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。2.小规模纳税人发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票综合服务平台自行开具；在核心征管系统中已核定增值税专用发票、增值税电子专用发票和数电发票票种的小规模纳税人不允许申请代开相应票种的发票；没有核定增值税专用发票、增值税电子专用发票和数电发票票种的小规模纳税人允许申请代开相应票种的发票。纳税人销售其取得的不动产，应当向不动产所在地税务机关申请代开增值税专用发票。3.因开具错误、销货退回、销售折让、服务中止等原因，纳税人已提交申请但是未缴纳税款的，可以申请作废代开申请；已经开具发票的，可以通过开具红字发票处理；纳税人需要退回已征收税款的，可以向税务机关申请退税。4.中国境内提供公路货物运输和内河货物运输且具备相关运输资格并已纳入税收管理的小规模纳税人，将营运资质和营运机动车、船舶信息向主管税务机关进行备案后，可在税务登记地、货物起运地、货物到达地或运输业务承揽地（含互联网物流平台所在地）中任何一地，就近向税务机关申请代开增值税专用发票。5.小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票；纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税等税费后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。6.单位纳税人和个体工商户除申请销售不动产和出租不动产发票代开外，申请代开其他类型发票需从事相关行业才能申请代开发票。7.销售不动产，纳税人代开增值税发票时，应在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，应提供不动产的详细地址。出租不动产，纳税人代开增值税发票时，应提供不动产的详细地址。跨县（市、区）提供不动产经营租赁服务、建筑服务的小规模纳税人（不包括其他个人），代开增值税发票时，在发票备注栏中自动打印“YD”字样。七、常见问题1.移动端代开数电普票有哪些税率？答：税率共有2种，分别为3%、1%，纳税人可根据实际情况进行选择。2.委托代征的汇总代开，可以在新电子税局APP进行申请代开吗？答：新电子税局APP还不能进行相关操作，目前仍需前往服务大厅开具或WEB端。