业务操作指引（APP版）代开出租不动产（专票）

业务操作指引代开出租不动产（专票）一、业务概述已办理税务登记的自然人符合税务机关规定的代开发票条件或依法不需要办理税务登记的个人临时取得房屋出租收入需要开具发票的，可以向其主管税务机关申请代开发票。二、办理流程即时办结三、功能路径1.代开出租不动产非承租方通过【办&查】-【发票使用】-【代开增值税发票】-【出租不动产】路径进入模块。2.代开出租不动产承租方通过【办&查】-【发票使用】-【代开出租不动产（承租方）】路径进入模块。3.通过首页搜索栏输入关键字查找。四、操作步骤1.代开出租不动产非承租方专用发票1.1.登录新电子税局APP后，点击【办&查】-【发票使用】-【代开增值税发票】功能菜单。1.2.点击【出租不动产】，选择发票类型“数电专票”，选择代开申请人类型“产权人”或“转租人”，点击【下一步】。1.3.进入新增代开申请与维护租住不动产信息页面。1）有历史代开记录，可点击【再开一张】。可复制当前已开具发票信息重新进行代开发票申请。（不动产业务可根据上一租赁期起止，系统自动按照上一租赁期月份区间，预填下一租赁期）。点击【再开一张】后将代开项目的票面信息或特殊业务的特定要素信息自动带回进行数据预填，纳税人确认数据无误后，点击【提交】即可完成再次代开。2）点击【维护租赁不动产信息】可对已存在房屋信息进行修改，也可以点击【添加不动产】新增房屋信息。3）无历史代开记录，点击【新增代开申请】。1.4.租赁信息填写点击【新增代开申请】后跳转至租赁信息填写页面，点击“出租方”录入出租方银行账户号码、开户银行、联系地址、联系电话。1.5.点击“承租方”，如已存在承租方信息可以直接勾。无承租方信息点击“添加承租方”，录入承租方信息：名称、统一社会信用代码、银行账户号码、开户银行、联系地址、联系电话，承租方只能填写单位，所有信息均为必填项，填写后点击【保存】。1.6.不动产信息栏如已有不动产信息可以直接勾选，无点击“添加房屋”，填写新增租赁不动产信息：不动产坐落地址、详细地址、面积、不动产用途、不动产权证书号、不动产单元号、上传资料、点击【保存】。1.7.填写合同信息：合同金额、租赁期限起止，月租金自动计算，点击【下一步】。1.8.纳税信息确认1）合同金额低于最低租金收入，点击【下一步】进入租金偏低的证明材料上传页面，按此租金收入申请需上传《租金偏低的证明材料》并等待税务机关审核，如未上传将按照最低租金标准进行计税。2）合同金额高于最低租金收入点击【下一步】系统根据填写的发票信息自动加载应纳税款信息，纳税人确认无误后点击【提交】。1.9.纳税人确认应纳税款信息无误点击【提交】。1）需要税务机关审核的跳转页面，提示“提交成功，您代开的增值税发票申请已经提交成功，请等待税务机关审核。”2）需要缴纳税款的跳转至预缴开票页面，提示“提交成功，您代开的增值税发票申请已经提交成功，本次代开申请需要预缴税款xxx元。”点击“立即缴款”跳转至税费缴纳页面，选择缴款试，点击【立即缴款】即完成缴款。3）无需缴纳税款的弹窗提示发票开具成功，下载发票。1.10.发票开具成功后，发票下载的具体操作如下：（1）从开具成功界面进入发票下载界面，点击【确定】，进入发票预览页面，点击相应的按钮，选择“下载发票”进行下载。（2）从代开发票查询功能进入代开发票下载界面，点击【查询】，进入历史代开信息界面。查询到需要下载的发票，点击【下载发票】，下载成功。2.代开出租不动产承租方专用发票2.1.登录新电子税局APP后，点击【办&查】-【发票使用】-【代开出租不动产（承租方）】功能菜单。2.2.进入发票种类与代开申请人选择页面，选择“数电专票”，“承租方”，点击【下一步】。2.3.进入新增代开申请与维护租住不动产信息页面。1）有历史代开记录，可点击【再开一张】。可复制当前已开具发票信息重新进行代开发票申请。（不动产业务可根据上一租赁期起止，系统自动按照上一租赁期月份区间，预填下一租赁期）。点击【再开一张】后将代开项目的票面信息或特殊业务的特定要素信息自动带回进行数据预填，纳税人确认数据无误后，点击【提交】即可完成再次代开。2）点击【维护租赁不动产信息】可对已存在房屋信息进行修改，也可以点击【添加不动产】新增房屋信息。3）无历史代开记录，点击【新增代开申请】。2.4.点击【新增代开申请】后跳转至租赁信息填写页面，点击“出租方”，如已存在出租方信息可以直接勾。无出租方信息点击“新增出租方”，录入出租方信息：名称、身份证件号码、联系电话、银行账户号码、开户银行、联系地址，出租方只能填写自然人，所有信息均为必填项，填写后点击【保存】。2.5.点击“承租方”，承租方名称与统一社会信代码/身份证件号码系统自动带出，录入承租方银行账户号码、开户银行、联系地址、联系电话，所有信息均为必填项。2.6.不动产信息栏如已有不动产信息可以直接勾选，无点击“添加房屋”，填写新增租赁不动产信息：不动产坐落地址、详细地址、面积、不动产用途、不动产权证书号、不动产单元号、上传资料、点击【保存】。2.7.填写合同信息：合同金额、租赁期限起止，月租金自动计算。点击【下一步】。2.8.纳税信息确认1）合同金额低于最低租金收入，点击【下一步】进入租金偏低的证明材料上传页面，按此租金收入申请需上传《租金偏低的证明材料》并等待税务机关审核，如未上传将按照最低租金标准进行计税。2）合同金额高于最低租金收入点击【下一步】系统根据填写的发票信息自动加载应纳税款信息，纳税人确认无误后点击【提交】。2.9.弹窗给出提醒，点击【发起授权】。2.10.进入代开授权申请确认页面，授权期限勾选“次”或“年”，点击【提交】。按次：当次只能申请不动产租赁代开合同期限内且历史代开中无当前期限的发票；时间记录为当前系统时间，只限于本次代开授权，如再次开具，需再次授权。按年：可多次申请同一房源的不动产租赁代开合同期限内且历史代开中无当前期限的发票（判断同一房源：相同授权人，且相同的不动产单元号或者不动产权证书号或者不动产地址）;有效期一年，系统自动按照申请之日起一个自然年。2.11.提交后生成二维码，可点击【分享】通过第三方应用分享给出租方。2.22.授权结果分为三种情况。1）出租方未及时授权弹窗提示“出租方暂未确认授权，您可通过代开发票查询功能查询授权进度并完成发票代开。”点击【确定】跳转至办&查页面，纳税人可通过【在线委托授权】功能“已完成”table页查看，待出租方授权后点击【去代开】，继续代开发票。2）出租方“拒绝授权”后弹窗提示“授权方拒绝本次授权”点击【确定】跳转至办&查页面，纳税人可通过【在线委托授权】功能“已完成”table页再次申请授权。当承租方申请授权后，自申请授权当日起，出租方7日内无操作时将自动作废承租方发起的授权申请。3）出租方“确认授权”后弹窗提示“本次授权成功，可继续办理委托业务：代开增值税发票（出租不动产）”点击【确定】。2.23.授权成功，纳税人点击【确定】1)无需缴纳税款弹窗“提示发票开票成功，下载发票”，点击【确定】跳转至发票预览页面，点击相应的按钮，选择“下载发票”、“分享”、“发送邮箱”不同的下载方式进行下载发票。2)需要缴纳税款的跳转至预缴开票页面，提示“提交成功，您代开的增值税发票申请已经提交成功，本次代开申请需要预缴税款xxx元。”点击“立即缴款”跳转至税费缴纳页面，选择缴款试，点击【立即缴款】即完成缴款。3）需要税务机关审核的跳转页面，提示“提交成功，您代开的增值税发票申请已经提交成功，请等待税务机关审核。”2.24.开具成功后，发票下载的具体操作如下：（1）从开具成功界面进入发票下载界面，点击【确定】，进入发票预览页面，点击相应的按钮，选择“下载发票”进行下载。（2）从代开发票查询（承租方）功能进入代开发票下载界面，点击【查询】，进入历史代开信息界面。查询到需要下载的发票，点击【下载发票】，下载成功。五、报送资料序号提交资料名称必报条件报送归档查验容缺报送留存备查1不动产租赁合同√√2房屋产权（不动产）证书/相关佐证材料√√3租金偏低的证明材料√√六、注意事项1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。2.因开具错误、服务中止等原因，纳税人已提交申请但是未缴纳税款的，可以申请作废代开申请；已经开具发票的，可以通过开具红字发票处理；纳税人需要退回已征收税款的，可以向税务机关申请退税。七、常见问题1.小规模纳税人中的单位和个体工商户能不能自行开具出租不动产专票？答：小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。2.申请授权成功，下次代开是否还需要重新申请授权？答：不动产租赁代开发票申请授权范围分按次和按年两种。按次：当次只能申请不动产租赁代开合同期限内且历史代开中无当前期限的发票；如再次开具，需再次授权。按年：可多次申请同一房源的不动产租赁代开合同期限内且历史代开中无当前期限的发票（判断同一房源：相同授权人，且相同的不动产单元号或者不动产权证书号或者不动产地址）。