您好，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。在计缴土地增值税时，纳税人未实际缴纳的附加税费，不允许扣除。

您好，土地增值税扣除项目按以下规定处理：（一）取得土地使用权所支付的金额，包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。1.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2.房地产开发企业在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。3.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。4.对房地产开发企业在土地“招拍挂”环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本在土地增值税清算中予以扣除。（二）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，其扣除金额根据补偿协议、签收清册、收付款凭据等相关资料确定。（1）拆迁补偿费应当是真实发生和实际支付的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。（2）房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，参照本办法第二十六条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。（3）房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值参照本办法第二十六条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（4）货币安置拆迁的支出，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（1）房地产开发企业委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律法规关于资质和收费标准的要求。（2）在项目规划报建时，按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。3.建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。（1）发生的费用应当与工程造价审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建筑材料费用不得重复计算扣除。（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。销售已装修的房屋，装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。（5）清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。（6）实际发生并支付的工程监理费允许扣除。（7）营改增后，房地产开发企业接受建筑安装服务取得的增值税发票，应当在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。4.基础设施费，包括开发过程中所发生的开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。5.公共配套设施费，包括房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用；（4）房地产开发企业将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分摊的成本、费用也不允许扣除；（5）同时开发多个房地产开发项目，但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施按照受益对象分摊扣除。6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工社会保险费、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（1）企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得作为开发间接费用予以扣除；（2）房地产开发企业委托代建支付的代建管理费，不得作为开发间接费用予以扣除。（三）房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。据实扣除的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。房地产开发企业向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3.既有向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本项第1目、第2目所述两种办法。（四）与转让房地产有关的税金，包括房地产开发企业缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加。1.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除。（五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本金额”之和，加计20%扣除。

您好，自2021年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》。纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

您好，与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出和安置动迁房支出等。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。细则中规定允许扣除的印花税，指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

您好，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

您好，允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

为适应房地产税收一体化管理的要求，进一步完善土地增值税证明管理制度，现就有关问题通知如下，请依照执行。一、土地增值税涉税证明是指本市各区（地区）税务机关出具的纳税人在房地产权属转移、变更过程中涉及土地增值税征免税情况的法律文书，仅供纳税人办理房地产权属转移、变更手续时使用。二、土地增值税涉税证明由纳税人的主管地方税务机关依申请开具,未经纳税人的申请不得开具涉税证明。法律、法规另有规定的除外。三、在北京市范围内需办理房地产权属转移、变更手续的纳税人，均应向主管税务机关申请开具土地增值税涉税证明。但下列情况除外：（一）在土地总登记时，首次进行登记的宗地；（二）房地产开发企业销售应进行土地增值税清算的房地产；（三）个人转让房地产；（四）政府无偿划转房地产；（五）因纳税人名称变更导致的土地使用者、房屋所有权人名称发生变化；（六）地址、土地坐落发生变化；（七）房地产注销登记、更正登记、查封登记、异议登记、预告登记；（八）抵押登记、地役权登记；（九）其他法律、法规、规范性文件规定不需要开具土地增值税涉税证明的情形。政府无偿划转房地产和纳税人名称变更的，以政府或政府主管部门出具的无偿划转房地产的正式文件和名称变更通知书为准。四、主管税务机关开具土地增值税涉税证明工作分为即时受理审核和程序性受理审核。（一）即时受理审核对土地增值税管理中的征收税款（含零税款）事项可即时受理并按规定开具土地增值税涉税证明。主管税务所受理人员对纳税人提供的申请资料进行审核。对纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，填制《土地增值税涉税证明》和《土地增值税涉税证明审核表》，经税务所主管所长签字盖章后，加盖“土地增值税涉税证明专用章”送达纳税人。对没有按照规定提供资料或提供资料不齐全的，不予受理，主管税务所应出具《税务事项通知书》一次性告知纳税人需补充的资料。（二）程序性受理审核对土地增值税管理中涉及税收减免、不在征税范围事项应进行程序性审核后，方可开具土地增值税涉税证明。主管税务机关应自受理纳税人申请之日起15个工作日完成开具涉税证明工作，不含纳税人补充资料时间。1.受理时限：即时主管税务所受理人员对纳税人提供的申请资料进行核对。对纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，制作《受理通知书》即时送达纳税人；同时填制《土地增值税涉税证明》，填写《审核流程表》和《土地增值税涉税证明审核表》并签署意见，将全部资料移交税务所主管人员。对没有按照规定提供资料或提供资料不齐全的，不予受理，主管税务所应出具《税务事项通知书》一次性告知纳税人需补充的资料。2.初审时限：3个工作日主管税务所应对纳税人提交的全部资料进行初审，对于符合要求的，经税务所主管所长签字加盖所章后，将所有资料报税政科室复审。对于不符合要求的，经主管所长签字后签发《税务事项通知书》，终止审核并告知申请人。3.复审时限：10个工作日税政管理部门按照规定对税务所移送的申请资料进行复审并签署意见，经主管科长签字，加盖业务科室章后报主管局长审定。对不符合标准的，经主管科长签章后终止审核，将申请人的申请资料一并退回税务所。税务所签发《税务事项通知书》，终止审核并告知申请人。4.审定时限：2个工作日对于符合标准的，经区县局、分局主管局长签署意见并加盖局章后，退还主管税务所。对不符合标准的，经主管局长签章后终止审核，将申请人的申请资料一并退回税务所。税务所签发《税务事项通知书》，终止审核并告知申请人。5.送达主管税务所在土地增值税涉税证明上加盖“土地增值税涉税证明专用章”，送达纳税人。五、纳税人申请开具土地增值税涉税证明时需提供下列资料：（一）即时审核需提供下列资料：1.《土地增值税涉税证明申请表》、《提交资料清单》；2.房地产权属证书原件及复印件；3.主管税务机关审核完毕的《土地增值税纳税申报表（二）》、土地增值税完税凭证（零税款除外）原件及复印件；4.授权委托书、经办人身份证明原件及复印件；5.能够证明本次房地产权属转移、变更的其他资料。（二）程序性审核需提供下列资料1.《土地增值税涉税证明申请表》、《提交资料清单》；2.房地产权属证书原件及复印件；3.与房地产权属转移、变更有关的合同、协议、公证书、批准文件原件及复印件；4.需要计算增值额的还要提供：《土地增值税纳税申报表（二）》、房地产评估报告或原购房发票，有关税费缴纳凭证（包括：营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费、评估费、土地出让金、契税等）原件及复印件；5.授权委托书、经办人身份证明原件及复印件；6.能够证明本次房地产权属转移、变更的其他资料。六、为提高房地税收管理工作效率，节省纳税人办税时间，对于房地产权属转移、变更的原产权人的土地增值税与承受人的契税为同一主管税务所管理的，可以将土地增值税涉税证明与契税征免事项合并受理审核。七、各局应制作“土地增值税涉税证明专用章”。印章应使用“北京市xx区、县地方税务局xx税务所土地增值税涉税证明专用章”字迹。印章刻制的规格、形状、数量、编号按照《北京市地方税务局印发<关于税务行政执法文书使用印章和印章管理暂行规定>的通知》（京地税法〔1994〕36号）第八条第2项规定执行。八、各局应依照本通知结合本局的实际情况，制定开具土地增值税涉税证明管理的具体实施办法和办理程序，落实岗位责任，严格按照土地增值税的政策规定，征管程序进行办理，认真审核纳税人报送的有关资料，做好土地增值税征免等界定工作，确保配合把关工作的顺利实施。九、本通知自2010年8月1日起实施，原《北京市地方税务局关于开具土地增值税涉税证明有关问题的通知》（京地税地〔2005〕556号）同时废止。附件：1.土地增值税涉税证明2.土地增值税涉税证明审核表3.受理通知书4.审核流程表5.土地增值税涉税证明申请表6.提交资料清单

现将财政部、国家税务总局财税字（1995）48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》转发给你们，请遵照执行。对规定中需要本市明确的有关问题，特作具体补充规定如下：　　一、规定第七款所称使用时间和磨损程度标准为：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。　　新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。　　二、规定第十四款所称预征土地增值税是指房地产开发纳税人预售房地产的，对一次能全部收到预售合同所载价款的，可以按照预算成本加计扣除20%和10%三项费用以及销售税金等，按规定比例预征土地增值税，待商品房竣工正式出售决算后，再按实际成本清算，多退少补；对分次收取预售合同所载价款或定金的，可不预征土地增值税，纳税人应事先办理项目登记，在取得收入时，须先到税务机关办理纳税申报，待商品房竣工正式出售决算后，再计算征收土地增值税。--------------------------------------------------------------------------------附件财税字（1995）48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：　　1．关于以房地产进行投资、联营的征免税问题　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。　　二、关于合作建房的征免税问题　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。　　三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。　　四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题　　细则所称的“赠与”是指如下情况：　　（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。　　（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。　　五、关于个人互换住房的征免税问题　　对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。　　六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题　　对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。　　对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。　　七、关于新建房与旧房的界定问题　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。　　八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题　　（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；　　（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。　　九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题　　细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。　　十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。　　十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。　　十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题　　纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。　　十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题　　对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。　　十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题。　　根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。　　十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题　　对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。　　十六、关于纳税期限的问题　　根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后，办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。　　十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》〔财法字（1995）7号〕适用范围的问题　　该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。

各市、地地方税务局、财政局、国家税务局：　　现将财政部、国家税务总局财税字〔1995〕48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》转发给你们，请遵照执行。　　关于该文等七条新房与旧房的界定问题，经研究做如下补充规定：建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。　　财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：　　一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（本条已失效废止）　　二、关于合作建房的征免税问题　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。　　三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（本条已失效废止）　　四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题　　细则所称的“赠与”是指如下情况：　　（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。　　（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。　　五、关于个人互换住房的征免税问题　　对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。　　六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题　　对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。　　对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。　　七、关于新建房与旧房的界定问题　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。　　八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题　　（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；　　（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。　　九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题　　细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。　　十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。　　十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。　　十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题　　纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。　　十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题　　对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。　　十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题　　根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。　　十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题　　对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。　　十六、关于纳税期限的问题　　根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。　　十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）适用范围的问题。　　该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税,建成后转让的，应征收土地增值税。三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。五、关于个人互换住房的征免税问题对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税,如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数,对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。七、关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除,（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补,当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。十六、关于纳税期限的问题根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）适用范围的问题。该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。

关于土地增值税几个具体问题的暂行规定一、对于转让集体土地的行为是否征收土地增值税?根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所以，对于转让集体土地的行为，不征土地增值税。二、对于房地产开发公司代建房行为是否征收土地增值税?这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，待项目全部竣工以后收取一定的代建收入。这种收入属于一种劳务收入，所建房地产的权属关系没有发生转移，因此，不构成土地增值税的纳税义务人。三、对房地产交换行为是否征收土地增值税?这里所说的房地产交换是指建于国有土地上的房地产交换行为。就行为双方来讲，既发生了房地产权属的变更，又取得了实物形态的收入，符合土地增值税的征税范围，应按规定缴纳土地增值税。四、对于房地产的抵押和典当行为如何征收土地增值税?由于房地产在低押和典当期间产权没有发生转移，出典人虽然取得了一定收入、但这种收入是需要偿还的，因而，对于抵押、出典的房地产在抵押、出典期间不征收土地增值税。期满后，视房地产的权属关系是否变更决定是否征收土地增值税。房地产产权没有变更的不予征税。对于将抵押或典当的房地产进行拍卖抵债的，则列入土地增值税的征税范围。五、对于以房地产进行投资、联营办企业的，是否征收土地增值税?对于投资、联营办企业，投资、联营的一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中的，因其形式多样、情况复杂，待今后进一步调查研究，根据实际情况另行规定。在未明确前，先暂不征税。六、评估费用是否允许扣除?纳税人因计税需要而请评估机构进行房地产评估所发生的评估费用，允许在计算土地增值额时予以扣除。七、对纳税人既建普通标准住宅、又搞其他房地产开发的，如何征收土地增值税?因《条例》规定对纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。因此，对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别计算土地增值税。区分不开的，一律按建造非普通标准住宅征收土地增值税。八、在计算土地增值额时如何扣除已缴纳的印花税?《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税已列入管理费用中，故在计算土地增值额时不再扣除。对于没有计入管理费的，允许据实扣除。九、纳税人在房地产转让前已取得的收入要不要申报?纳税人在房地产转让前已取得的收入(如收取的预售房款)应当办理纳税申报。在项目竣工前无法申报实际成本、费用等项目的，也应先到税务机关登记或备案，并提供收入及预算成本等方面的资料。十、为方便土地增值税的征收管理工作，省局设计了“土地增值税纳税申报登记表”及“土地增值税纳税申报表”(表样附后)。请各市、地按照要求自行印制并使用。

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州培训中心，长春税务学院：1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。为了做好土地增值税的宣传解释工作，我们拟定了《土地增值税宣传提纲》，现发给你们。为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式，增强依法纳税的观念。请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传。　　土地增值税宣传提纲一、什么是土地增值税？土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。二、为什么要开征土地增值税?开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。具体为：（一）开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。实践证明，这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。自1987年我国对土地使用制度进行改革。实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用。但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产业发展中也出现了一些问题。特别是1992年及1993年上半年，我国部分地区出现的房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资金收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要。（二）对土地增值税课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。土地增值主要是两方面原因，一是自然增值，由于土地资源是有限的，随着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺或改善了投资环境，导致土地价格上升。二是投资增值，把“生地”变为“熟地”，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。土地属国家所有，建国以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一个重要因素。对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失，同时，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。（三）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、个人所得税、契税等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用。开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行调节，并为增加国家财政收入开辟新税源。土地增值收入属于地方财政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，开征土地增值税可以规范土地增值收益的分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。总之，开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。三、制定土地增值税所遵循的原则是什么?根据社会主义市场经济发展的客观需要，和国家对房地产市场和房地产开发进行调控的要求，在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则：（一）要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。（二）维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。（三）保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约和抑制了房地产的投机和炒卖,另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。四、土地增值税的征收范围是如何规定的?根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含义：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。五、土地增值税的征税对象是什么？土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金,以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金,以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。（四）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。（五）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。六、具体计算增值额时应注意什么?在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。七、土地增值税的纳税义务人都包括哪些?土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。八、土地增值税的税率是如何规定的?土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分,增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分,增值额超过扣除项目金额200%的部分，并分别适用30%、40%、50%、60%的税率。土地增值税四级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。九、土地增值税的减免税政策规定有哪些?按照《条例》和《细则》的规定，土地增值税减免税共有四条：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税。而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该的。（三