“两不一低”：产业园区租赁隐含涉税风险

深圳税务部门核查发现，部分产业园区经营方存在不按税法规定开具发票及申报收入、税前列支成本费用与实际经营业务不匹配、租金价格明显偏低但无正当理由“两不一低”的问题。建议企业以案为鉴，注意防范有关涉税风险。 深圳作为我国产业园区的发源地，产业园区蓬勃发展，目前仅光明区就有社会类、社区集体类等产业园区575个，全市75%规模以上企业和80%规模以上工业产值集中在产业园区。最近，国家税务总局深圳市光明区税务局工作人员发现，由于产业园区运营和权属单位的复杂性等原因，部分园区的运营方或权属方在租赁交易过程中存在涉税风险。 发票分析筛出工业园涉税疑点 甲公司是光明区某工业园区的产权拥有方，经营范围为物业管理、房地产开发、投资兴办实业。光明区税务局工作人员近日通过智慧税务平台核查辖区内甲公司的发票信息，发现该公司存在三个涉税疑点： 其一，自2021年以来，甲公司陆续将其工业园区内的9栋厂房出租给9家企业，租金单价比邻近区域产业园区的租赁价格低近30%。甲公司财务人员向税务人员解释，租金低是受前几年疫情影响，租赁厂房的需求下降了，但其拿不出证明甲公司租金定价合理的材料。 其二，入驻甲公司工业园区的企业有30家以上，但甲公司的开票信息只涉及19家企业，甲公司可能存在未按税法规定如实开具租赁费发票，少计收入的问题。 其三，甲公司的经营范围主要是物业管理、房地产开发、投资兴办实业，但其取得的发票中，有相当一部分的品名是餐饮住宿、日用品、服装、烟酒食品、教培，这些税前扣除凭证与甲公司的经营业务不匹配。 问题在工业园区经营中并非个例 针对这些疑点，光明区税务局除了上门核查和税法辅导外，还展开调研，发现由于产业园区运营和权属单位的复杂性，有关问题在产业园区经营中有一定的代表性。 未按规定开具发票与申报收入 在产业园区租赁业务中，一些出租方错误认为，承租方如果不需要增值税专用发票用于抵扣税款，就无须开具发票，也不用进行纳税申报。 根据税收征管法及其实施细则规定，单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报。纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。纳税人在纳税期内没有应纳税款的，也应当按照规定办理纳税申报。这意味着，纳税人不开票也要申报纳税，否则可能构成偷税，面临补缴税款、加收滞纳金并处罚款等后果。 上述案例中，甲公司如被查实未按规定开具发票、未如实记录收入和申报纳税，将面临相应处理处罚。即使税务机关发现后企业自行更正申报、补缴税款，也会影响企业的纳税信用等级。 租金价格明显偏低且无正当理由 租赁价格明显低于市场正常水平，是产业园区租赁业务常见的涉税风险。 根据房产税暂行条例规定，除个人所有非营业用的等5类房产外，房屋产权所有人要缴纳房产税，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。根据税收征管法第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。上述案例中，甲公司出租厂房的价格远低于周边类似厂房的租金，导致房产税计税依据明显偏低，又不能提供租金定价偏低的合理性依据。因此，税务机关有权按照市场价或其他合理方法核定其应纳房产税额。 根据增值税暂行条例规定，纳税人销售不动产租赁服务要缴纳增值税，纳税人发生应税销售行为的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。根据增值税暂行条例实施细则第十六条规定，价格明显偏低并无正当理由的，税务机关可按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。因此，税务机关可按照同期同类房产租赁的平均价格核定甲公司的租金收入，以此确定其应纳增值税额及附加税费。经核实，前述甲公司少申报租金收入近300万元，应补缴增值税及附加7.7万元，还要承担相应的税款滞纳金。 税前列支的成本费用不合理 企业税前列支的成本费用与实际经营业务不匹配，明显超出合理范围，也是产业园区租赁经营的涉税风险点。比如，企业的业务招待费支出过高，远超同行业正常水平，且无法提供合理的解释和相关证明材料。企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。第十条明确，在计算应纳税所得额时，与取得收入无关的其他支出不得扣除。因此，对于不合理的成本费用，税务机关有权进行纳税调整，调增企业的应纳税所得额。 上述案例中，经核实，甲公司有5份金银首饰发票、7份服装发票、20份汽油费发票，共计35万元支出，与其生产经营无关，不能作企业所得税税前扣除。税务机关已要求企业做纳税调增处理。 以案为鉴，防范有关涉税风险 税务部门提示产业园区经营方吸取甲公司的教训，注意防范有关涉税风险，具体可以从以下几方面采取措施。 一是在确定园区房产租赁价格时，经营方要遵循市场规律，确保定价合理。如果因特殊原因导致租金价格偏低，要保存好相关的佐证资料，如关联企业间的特殊合作协议、厂房存在特殊瑕疵影响使用的证明材料等，形成完整的证据链，以便在税务机关检查时，能够证明租金定价的合理性，避免被核定税款。 二是牢记开展园区租赁业务必须按照规定开具发票。收到租赁收入后，要及时按规定据实开具增值税专用发票或普通发票，如实申报租赁业务收入情况。对于一次性收取跨年租金的，要按照权责发生制原则，在相应纳税期间确认收入并申报纳税，避免出现收入确认不及时问题。 三是全面梳理、完善财务管理制度，规范成本费用的核算和报销流程，加强对发票等扣除凭证的管理，确保凭证的真实性、合法性和完整性。如建立发票审核制度，对收到的发票进行严格审核，包括发票真伪查验、信息完整性核对等；规范费用报销审批流程，明确各环节的责任和权限。