房产税虽小 也要防范少缴漏缴风险

实际中，一些企业不重视房产税处理，极易产生少缴漏缴风险，面临事后需补缴大量滞纳金等不利后果。税企双方都要重视防范此类问题。 房产税是一个在全国税收收入中占比较小的税种，在城市、县城、建制镇和工矿区征收，个人所有非营业用的房产等5类房产免纳。其主要政策依据是1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。该条例共11条，内容比较简单。笔者在工作中发现，不少企业在涉房产税业务处理中，思想上不重视，管理中有忽视，极易产生少缴漏缴的风险，房产价值高的面临补缴高额滞纳金的不利后果。比如，近期某上市公司下属子公司因对房产税计税依据的理解出现偏差，自查补缴房产税及滞纳金合计1.11亿元。下面结合实际案例，分析房产税少缴漏缴风险产生的主要原因及如何进行防范。 案例一：纳税义务发生时间确定错误造成大额补缴房产税 案情 某金融企业（以下简称A企业）建设办公楼，2021年8月对竣工楼进行验收。同年11月，收到金融监管部门关于变更经营地址的批复后，A企业搬入新大楼办公，并在进行会计处理时按照预估造价约57亿元将项目资产转入“固定资产”科目。同年12月，企业开始计算缴纳房产税。税务机关发现A企业没有该房产2021年9月至11月的房产税申报缴纳记录，存在未严格按照政策规定确认房产税纳税义务发生时间、少缴房产税的情形。经过税务机关政策辅导，A企业补缴房产税及滞纳金约1700万元。 辨析 关于为什么没有申报新大楼2021年9月至11月的房产税，A企业财务人员解释，企业认为新大楼房产税纳税义务发生时间为新大楼投入使用时间，即2021年12月。原因主要有三：一是建设方式属于自建。A企业作为办公大楼的建设单位，自行组织建造，属于自建。2021年11月，大楼装修细节完善和验收后才算正式建成；二是行业监管部门批准。金融企业变更经营地址需经行业监管部门批准，2021年11月A企业收到行业监管部门批复，次月才正式开始新址运营；三是会计核算调整。在会计核算上，2021年11月，企业认为新办公楼达到可使用状态，进行了估价入账，转为“固定资产”核算和管理。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）规定，“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。”因此，企业认为，新办公楼房产税纳税义务发生时间应为2021年12月。 税务部门认为，虽然A企业是项目建设单位，但不具备建筑工程施工资质。有关竣工验收报告、招投标等资料显示，A企业与专业施工单位签订了施工合同，因此可以确定有关房产的建设方式不属于自建，而属于委托施工建设。﹝86﹞财税地字第008号文件第十九条明确：“纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”因此，A企业新办公楼房产税的纳税义务发生时间为房产竣工验收的次月，即2021年9月。至于行业监管部门批复、正式搬入办公、会计预转固定资产处理等时间，均与房产税相关规定不符，无法作为纳税义务发生时间。综上所述，A企业需补缴2021年9月至11月的房产税。 案例二：未办理产权证但实际使用房产漏缴房产税 案情 B企业新建办公楼于2022年8月竣工验收。同年12月，B企业与C企业签订资产转让合同，以7.5亿元的价格将新楼部分楼层转让给C企业。但因特殊原因，B企业尚未取得该办公楼的不动产权证，导致无法办理相应房屋产权过户手续。经协商，双方于2023年6月签订补充协议，将2023年6月30日作为交易标的房产交付日。B企业已申报缴纳新办公楼2022年9月至12月的房产税，但税务机关在房源信息跟踪比对中发现，B企业和C企业均未申报缴纳转让房产2023年度的房产税。经税务机关核实和辅导，这两家企业分别补缴了转让房产2023年上半年、下半年的房产税各315万元及相应滞纳金。 辨析 针对有关漏缴税情况，B企业认为，2022年12月双方签订合同，完成资金交付后，B企业已将房产移交给C企业。虽然不动产权证未办理，但相关房产的实际使用人是C企业，2023年度的房产税应由C企业申报缴纳。C企业则认为，虽然双方已签订转让合同，但因B企业的原因，其至今未取得不动产权证。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第二款规定，“购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税”，C企业无须申报缴纳房产税。 经进一步调查核实，税务机关认为，B企业和C企业虽在2022年12月有签订合同、交付部分资金等行为，但是由于不动产权证未办理，导致双方交易未如期完成。2023年6月双方签订补充协议，是在双方均已充分知晓不动产权证办理困难的情况下，在法律上再次明确了不动产权转移交付行为。从房产使用情况看，2023年7月，C企业已对外招租，表明其已取得有关转让房产的使用权。根据《国家税务总局关于房屋产权未确定如何征收房产税问题的批复》(国税函〔1998〕426号）精神，上述情况适用房产税暂行条例第二条规定，即产权未确定的，由房产使用人缴纳房产税。本案中，C企业虽未取得转让房产的不动产权证，但是作为房产实际使用人，应自2023年7月起申报缴纳房产税。B企业则应履行该房产2023年1月至6月的房产税纳税义务。 防风险：税企双方都要积极采取应对措施 上述案例中的企业存在共同点，就是均经营规模大、管理规范、纳税遵从意愿强，但因对房产税纳税义务判断不清，导致长时间少缴漏缴大额房产税，产生大量滞纳金，纠错成本高。笔者在工作中发现，此类问题有一定的普遍性。究其原因主要有两方面：一是企业财务人员认为房产税是小税种，思想上不重视，往往按财务规定和经验处理；二是企业财务人员从有利于企业的角度理解房产税政策，导致处理与规定不符。 为避免房产税少计漏缴情况发生，笔者认为税企双方都应采取措施。 对税务机关而言，应加强房产税管理。一方面，可以基于房产税税源跟踪，向纳税人精准推送房产税税收政策，发布典型风险案例，加强政策宣传和辅导，引导纳税人增强税法遵从意识，重视并规范进行房产税处理。另一方面，鉴于政府多部门对土地使用、房产建设、房产交易等环节都有较为紧密的监管链条，税务机关可以加强与自然资源、城市规划、住建、房产管理等部门的数据共享，建立信息传递制度，形成房产和土地使用数据档案，实现房产税、城镇土地使用税税源的全流程跟踪监控。 对企业而言，要积极就涉房产事项与税务机关沟通。房产具有价值高、持有时间长等特点，是企业的重大涉税事项。企业应在房产事项发生前就主动向税务机关咨询相关涉税政策，确保有关涉税事项处理合法合规。如果在房产事项发生后对有关涉税政策不明确或拿不准，更要及时联系税务机关进行咨询，避免作出错误处理，付出补缴大量税款滞纳金的代价。 （作者单位：国家税务总局浙江省税务局第三税务分局）