计税原值不完整，房产税款难核准

编者按 “智能化识别税务风险”，是近年来在征纳双方得到广泛应用的手段。就税务风险管理而言，人和技术是相辅相成的关系——不依靠信息技术，税务风险管理的效率难以提高；单纯依赖信息技术，分析问题的方法会相对固化，容易产生税务风险管理的盲点。从2025年开始，《风险诊断室》栏目在还原企业交易场景的基础上，将更加注重“人”在税务风险识别和分析过程中的价值，通过真实案例，展示企业税务风险识别和分析过程中“善用技术但不迷信技术”的具体做法。 如果接到税务机关推送的风险提示，企业财务人员应该怎么办？对此，一些企业选择忽视，等税务机关查实了再说；还有一些企业则主动核实风险是否真实存在，并找到风险产生的根源，力求从源头上堵住税务风险产生的漏洞。以房产税缴纳为例，一些企业由于混淆计税房产的范围、遗漏单独核算的土地价值、对相关设备是否应计入房产原值把握不准等原因，错误计算房产税的计税原值，导致企业产生税务风险。 税务机关提示风险：少缴房产税 2024年7月，甲企业接到税务机关风险疑点提示，企业可能存在少缴房产税的情况。 甲企业在2023年度企业所得税汇算清缴中，填报《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》（A105080）第2行“（一）房屋、建筑物”，在“资产原值”栏次填列7500万元，但甲企业申报2024年上半年房产税时，填列的房产原值仅为6500万元，且无申报从租缴纳房产税的情况。税务机关通过抓取上述金额，比对发现二者数据相差1000万元，认为甲企业可能存在少缴纳房产税的情况。 在2023年度企业所得税汇算清缴中，甲企业填报表A105080第25行“（四）土地使用权”，在“资产原值”栏次填列200万元。税务机关通过抓取上述金额，经初步比对发现该宗土地为已建房产项目，与应税房产同属一个不动产权证。甲企业缴纳城镇土地使用税的面积为8000平方米，需进一步核查该土地价值是否已按规定计入房产原值缴纳房产税。 税务机关对甲企业取得的增值税发票进行数据比对后，发现甲企业于2024年2月取得增值税发票并进行勾选，发票信息显示货物内容为“电梯”，金额为120万元，需进一步核查该电梯价值是否已按规定计入房产原值缴纳房产税。 甲企业财税人员在收到上述疑点推送后，即对该事项进行了核查处理。 无证房产不等于“无税” 针对第1项疑点，甲企业财税人员调取了会计账簿信息，发现其“固定资产——房屋及建筑物”科目金额确为7500万元，与申报的房产原值相差1000万元，证实税务机关推送的疑点信息确实存在。 甲企业财税人员查看固定资产科目的二级核算科目，发现该科目下厂房金额为3500万元、办公楼金额为2000万元、仓库金额为1000万元、露天清洗池金额为500万元、厂区围墙金额为100万元、无证厂房金额为400万元。经核实，甲企业仅缴纳了厂房、办公楼和仓库的房产税。 经核实，甲企业在“固定资产——房屋及建筑物——无证厂房”科目下核算的一处房产，尚未办理不动产权证，但已用于日常生产经营。根据房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。所以，甲企业用于经营管理的房产，即使未办理房产证，其作为使用人也需要依法缴纳相应的房产税。甲企业未将上述400万元计入房产税计税原值，存在少缴房产税的情形。 那么，甲企业露天清洗池和厂区围墙是否需要缴纳房产税呢？根据《财政部 税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）第一条，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。也就是说，甲企业会计上核算的露天清洗池和厂区围墙共计600万元，不属于应纳房产税的范畴，企业未将其纳入房产税计税原值的处理，符合政策规定。 土地使用权计入房产原值 针对第2项疑点，甲企业财税人员调看会计账簿信息和相关权证资料后发现，企业在“无形资产——土地使用权”科目中核算一宗工业性质土地，土地原值金额为200万元。该土地为甲企业生产经营所使用的土地，并为已建房产项目，与应税房产同属一个不动产权证。不动产权证登记土地面积为8000平方米，与缴纳城镇土地使用税的面积一致。 根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南，无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。《企业会计准则第4号——固定资产》明确，自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 根据上述规定，甲企业生产经营所使用的土地，其土地使用权应计入无形资产科目核算。同时，由于该土地为已建房产项目，已建房产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，应计入固定资产科目核算，故甲企业对该土地的会计处理是正确的。 根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计征房产税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。甲企业在申报房产税时，未将“无形资产”科目中核算的土地价值并入房产原值计税。也就是说，税务机关推送的疑点信息数据是准确的。 同时，财税〔2010〕121号文件规定，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。甲企业查阅该土地的规划指标条件，得到宗地容积率为1.0，高于0.5。根据现行规定，甲企业应及时将该土地原值200万元全额计入房产原值并缴纳房产税。 电梯也是房产的一部分 针对第3项疑点，甲企业财税人员调看会计账簿信息和相关合同资料发现，2024年2月，甲企业购置并安装完成一部电梯，当月取得增值税发票并完成勾选。为便于搬运货物，该电梯安装于库房，因此，甲企业将这部电梯在“固定资产——生产设备”科目中核算，金额为120万元。甲企业在申报房产税时，未将上述金额并入房产原值计税，与税务机关推送的疑点信息一致。 根据财税地字〔1987〕3号文件第二条规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。 《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）进一步明确，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 也就是说，甲企业安装完成的电梯属于“与房屋不可分割的各种附属设备”，应计入房产原值缴纳房产税。甲企业在安装电梯后未及时更新房产税计税基础，存在少缴房产税的情形，应及时整改。 （作者单位：信永中和税务师事务所）