购置新房：需要缴纳哪些税？

一揽子增量政策密集推出后，11月典型城市开盘去化率年内首次突破四成，一二手房成交规模均创年内新高。以深圳市为例，深圳市房地产业协会发布的数据显示，深圳市11月一二手住宅总网签成交超1.5万套。其中，新房住宅网签8076套，环比上升94.5%，创近46个月以来新高。随着利好政策的出台和落地，楼市持续回暖，那么纳税人购置一手住宅需要缴纳哪些税？又需要注意哪些事项呢？ 购买住房 一般来说，居民个人购买住房的，涉及契税和印花税。 对于印花税，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）、《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2022年第23号）相关规定，对个人购买住房暂免征收印花税。 对于契税，根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。即2024年12月1日前，购房者原则上应遵照上述规定执行。需要注意的是，深圳市作为特殊城市（北京市、上海市、广州市、深圳市）之一，对于改善性住宅并无特殊税收优惠政策。也就是说，2024年12月1日前，在深圳市购买第二套改善性住房，契税应按一般税率而非优惠税率计征。 为支持房地产市场企稳回暖，近期出台的《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号，以下简称16号公告）明确，自2024年12月1日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。同时，16号公告明确，北京市、上海市、广州市、深圳市四个城市，可以与全国其他地区适用统一的家庭第二套住房契税优惠政策，即无论首套还是二套，140平方米以下契税税率均为1%。 举例来说，2024年11月，深圳的张先生计划购买家庭第一套住房，前往深圳市龙岗区某新开发的楼盘看房。据销售人员介绍，该小区提供88平方米、115平方米、145平方米三种户型，张先生看中了115平方米的户型，总价为400万元（不含增值税）。在看房过程中，销售人员向张先生介绍了国家新出台的促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策，并帮助其计算需要缴纳的契税。假设张先生选择购买115平方米的户型，如果根据财税〔2016〕23号文件，需要缴纳的契税为400×1.5%=6（万元）；如果张先生符合适用16号公告的情况，则可以按1%的税率缴纳契税，需要缴纳的税款为400×1%=4（万元）。 购买非住房 非住房一般是指商铺、写字楼、厂房、车位等非居住用途建筑，对于个人购买非住房的，涉及的税种为契税和印花税。其中，契税税率为3%—5%，印花税税率为0.05%。购房者如果是小微企业且符合《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2022年第3号）条件的，可以享受印花税减半的优惠政策。 举例来说，《广州市住房和城乡建设局关于配建车位车库与商品房同步销售的通知》发布后，广州市商品房项目配建车位车库销售可以按规定与商品房销售同步实施。王女士购买广州市白云区某小区120平方米的新房及15平方米的车位共计300万元。其中，新房价格为290万元（不含增值税），车位价格为10万元（不含增值税）。当王女士询问税款问题时，房产中介人员回复，王女士购买的新房和车位需缴纳契税额为：300×1%=3（万元）。 然而，这种将住房和非住房混淆计算的做法是错误的。在房产交易中，常常会遇到住房和车位一起销售的情况，对于既涉及普通住房，又涉及非住宅的交易情形，《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条明确规定，房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。 也就是说，王女士如果购买的车位和住房登记在同一不动产权证上，且对应唯一的不动产单元号，则车位的契税税率与房屋相同，均按照1%的税率缴纳契税，税款为3万元；如果车位和住房分别对应不同的不动产单元号，则应分别确定计税依据和税率，此时王女士需要缴纳的契税为290×1%+10×3%=3.2（万元）。 （作者单位：国家税务总局深圳市深汕特别合作区税务局）