越规范，越安心

■记者手记 “规范”，回顾整个采访过程，这是受访业内人士提及频率最高的词汇。房地产开发企业的土地增值税清算工作，通常在项目接近尾声时开展。一个项目短则2年—3年，长则5年以上。如果从项目开发就重视规范，那么，房地产开发企业的土地增值税清算环节就会“清清爽爽”；否则，无论税收优惠力度多大，也可能无法合规“落袋”。正如一家房地产企业税务总监所言，土地增值税清算，越规范，越安心。 这种规范，直接体现在财税处理上。房地产开发企业要严格执行会计准则、会计制度以及税法相关规定，尤其是要合理设置成本对象。在实务中，一些房地产开发企业未按照会计准则或者《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》设置成本对象，而是将一个项目直接作为一个成本对象进行核算。这样粗线条的设置，可能会减少企业当期的会计核算工作量，可以暂时满足各方对财务信息的需求，但是下一步企业的土地增值税清算工作将面临较大不确定性。 采访中，一个典型案例给记者留下深刻印象。某房地产开发企业开发的项目，会计核算中将其作为一个成本对象进行核算。该项目下既有普通住宅，又有非普通住宅，其中普通住宅是精装修交付标准，非普通住宅是毛坯交付标准。直到土地增值税清算审核时，企业财务人员才发现，精装修成本属于普通住宅的专属成本，随即抓紧向税务机关提供了精装修合同、发票、付款记录以及普通住宅销售合同等，最终将上述事实与主管税务机关解释清楚。该房地产开发企业如果从一开始就合理划分成本核算对象，上面的情况不会发生。 这种规范，更要体现在业务本身上。目前，部分企业财务人员的注意力仍然只停留在资金方面，很少深入到房屋造价、合同签订、产品销售等业务层面，导致财务与业务相分离。面对税务机关的询问，企业财务人员很可能“一问三不知”。对此，企业财务人员应该全面熟悉开发项目整体规划，做到心中有数；将产品销售台账作为重要的资料予以保存，以便准确掌握项目销售进度，进而确定土地增值税清算时间点；深入了解房屋造价，能够有效减少成本核算错误；对建筑安装合同中的涉税条款进行审核，确保条款合规、准确。