调整优化税收政策 促进房地产市场平稳健康发展

数据显示，契税和增值税政策调整，有利于降低购房人负担，更好满足刚性与改善性住房需求，活跃房地产市场。 房地产是国民经济的重要支柱，对于经济增长、民生就业和金融稳定起着重要作用。今年以来，国家一揽子促进房地产市场止跌回稳的政策措施逐渐显效，10月房地产市场出现积极变化。近日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合推出政策“组合拳”，对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，为房地产市场止跌回稳再添动能，助力稳固我国经济回升向好态势。 降低住房交易成本，促进房地产市场止跌回稳 当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期。税收是国家调控经济的重要杠杆，可以通过调整房地产税收政策，有效引导市场预期，改善供需关系，降低市场波动，更好满足人民群众多样化住房需求。 此次调整将契税现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳一线城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对于个人购买家庭唯一住房和第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税，使得税费优惠的受益人群从原本的刚需购房者扩展至改善性需求购房者，减轻了购房者税负，降低了购房交易成本。特别是北上广深4个一线城市购买家庭第二套住房的购房者受益更大，过去是按照3%的税率征收契税，新政实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。在增值税方面，北上广深4个一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，即个人销售持有2年以上（含2年）住房的，免征增值税，这将有效降低二手房市场交易成本，并在一定程度上激发市场活跃度。 国家统计局数据显示，1月—10月，全国新建商品房销售面积、销售额累计降幅比1月—9月分别收窄1.3和1.8个百分点。各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场得到进一步改善。此次契税和增值税政策调整，有利于降低购房人税负成本，更好满足刚性与改善性住房需求，活跃房地产市场。同时，有利于二手房与新房成交规模扩大，进一步提升存量房流通性，平衡供求关系，促进房地产市场止跌回稳，实现房地产业良性循环。尤其北上广深4个一线城市不再单独执行税收政策，较其他城市而言，此次税收新政为购房者减负的范围较大，政策作用将更明显。 缓解房企资金压力，推动房地产行业健康发展 国家统计局数据显示，1月—10月，全国房地产开发投资同比下降10.3%，其中住宅投资减少10.4%。房地产开发企业到位资金同比下降19.2%，国内贷款、自筹资金、定金及预收款等各类资金都在萎缩，个人按揭贷款尤其明显，下降32.8%。房地产开发商目前面临的一个较大难题仍然是资金压力，从而直接影响新项目的开工和推进，进而影响“保交房”和购房人合法权益。 2023年，我国土地增值税收入5294亿元，占税收总收入的比重约3%。此次调整将各地区的土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，将在一定程度上缓解房企资金压力。我国土地增值税实行预征制度，国家税务总局2010年发文规定了各地区预征率下限，其中东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。然而，随着房地产市场持续调整，许多房地产项目的利润率下降，预缴税费将增加企业资金压力。此次政策调整通过降低土地增值税预征率，减少了房地产企业经营成本和资金压力，有助于稳定企业预期，促进房地产行业持续健康发展。特别是对于土地增值税实际税率已经降低的项目，企业可以期待通过退税，将释放出的流动资金，用于优化产品结构，进一步提高房屋质量，增强市场竞争力。 完善房地产税收制度，推进构建房地产发展新模式 2023年，我国房地产业增加值占国内生产总值的比重为5.9%，房地产是国民经济的重要支柱。我国房地产市场经过长期高速扩张，已进入新的发展阶段，未来从以数量扩张为主向以质量优化为主转变，实现人民群众从“有房子”到“好房子”的升级。党的二十届三中全会提出“加快构建房地产发展新模式”“完善房地产税收制度”，应积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的客观现实，落实好现有支持政策，对涉及房产和土地等财产的税收制度进行改革和完善，促进房地产市场平稳健康发展。 一是支持保障性住房的刚性需求。为加大保障性住房建设和供给，继续落实好对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，对保障性住房涉及的印花税予以免征，对保障性住房交易涉及的契税予以免征或减征等支持政策，并逐渐制度化。二是支持改善性住房需求。改善性住房需求已逐步占据当前房地产市场需求的主导地位，建议把居民换购住房退还个人所得税、销售已购买2年以上住房免征增值税等政策逐渐制度化，以进一步降低住房交易环节税费成本，持续促进居民追求“好房子”的改善性需求释放。三是支持住房租赁市场发展。对公共租赁住房涉及的免征房产税、增值税等优惠政策制度化，对住房租赁企业给予一定税收优惠，降低住房租赁企业税负，增加住房租赁市场供给。四是赋予地方政府一定税政管理权。赋予各地政府一定的房地产市场调控自主权和税政管理权，因城施策，稳中求进，不断满足人民群众多样化的住房需求，逐步建立与房地产发展新模式相适应的税收制度。 （作者系国家税务总局税收科学研究所副所长）