置换土地：涉及多个税种税务处理

在城市化进程中，为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，政府部门可以收回土地使用权，并对使用权人给予适当补偿，而土地置换是一种常见的补偿方式——政府部门在收回土地使用权时，向使用权人交付特定价值的其他地块的土地使用权。那么，企业在开展土地置换业务时，涉及的各个税种分别该如何正确处理？ 典型案例 H公司为房地产开发企业，是增值税一般纳税人。2018年，H公司通过“招拍挂”方式取得M地块。该地块在城市旧区范围内，属于尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地，俗称“毛地”，土地拍卖价格为2000万元，后期实际发生土地开发成本5000万元。2023年，因城市建设规划，当地自然资源和规划局与H公司签订了土地置换协议，将M地块（评估价格1.2亿元）置换为另一宗地块N地块（评估价格1.2亿元）。 增值税处理 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。土地属于特殊商品，土地所有者为国家和集体，因此，土地使用者H公司将土地使用权归还给国家，国家将土地使用权出让给H公司，均无须缴纳增值税。笔者提醒，企业归还土地免征增值税的，应当取得县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后，由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 值得注意的是，对于企业收到的按相关标准支付的关于土地的补偿费，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，无论是实物形式（置换回的土地也属于实物形式）还是货币形式，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，可以免征增值税。根据增值税暂行条例第十条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，H公司发生的与M地块土地开发相关的任何购进货物或服务，其进项税额都不能用于抵扣。 对于重新置换的土地，H公司应当索取1.2亿元的土地出让金票据——该土地出让金可以作为后期销售商品房时抵减销售额的合法凭据。在实务中，很多企业因为换入、换出的土地为对价，并未向国土部门索取土地出让金票据，未来可能会给企业造成损失。 土地增值税处理 根据土地增值税暂行条例及其实施细则规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。 需要注意的是，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条明确，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 对于符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。H公司符合土地增值税免税要求，可以向税务机关申请免征土地增值税。笔者提醒，重新置换土地在土地增值税清算时，土地应当根据新受让土地的公允价值（1.2亿元）扣除。因此，从土地增值税处理的角度看，H公司置换N地块时，索取1.2亿元的土地出让金票据也是非常重要的。 企业所得税处理 《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）第十三条明确，企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本。在该换入土地投入使用后，按企业所得税法及其实施条例规定年限摊销。即政府土地置换不确认处置损益，土地成本应当以原账面价值为基础确认计税成本。因此，H公司以M地块置换N地块，应确认置换的N地块计税成本为：2000+5000=7000（万元）。 印花税处理 “产权转移书据”属于印花税征税凭证之一。“产权转移书据”税目中的财产所有权的征税范围，包括经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据。根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。因此，H公司换入的土地需按“产权转移书据”税目缴纳印花税，应税产权转移书据的应纳税额=1.2×0.05%×10000=6（万元）。政府收回国有土地使用权的行为，既不属于土地的买卖交易，也不属于出让土地使用权，无须缴纳印花税。 契税处理 根据契税法第七条规定，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税。前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 因此，对于契税的处理，企业可以参照当地规定处理。例如，《湖北省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率及免征减征办法的决定》（湖北省人民代表大会常务委员会公告第297号）规定，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿且重新购置土地、房屋的，成交价格不超过货币补偿部分免征契税，对超出部分征收契税；选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价的免征契税，支付差价的，对差价部分征收契税。 （作者单位：中汇武汉税务师事务所十堰分所）