“撤辣”，香港楼市税收调控顺势而为

近日，据美联物业监测数据，受惠于香港特别行政区政府全面“撤辣”，3月，香港一手房成交量比上月增长14倍至4200宗，创1998年后单月新高。另据香港中原地产统计，2月28日至3月26日，全港多达115个新盘录得成交，总成交金额高达381.38亿港元，与“撤辣”前一个月（1月28日至2月27日）的39.2亿港元比较，增长8.7倍。 不久前，香港特别行政区政府公布2024至2025年度财政预算案，撤销了所有住宅物业需求管理措施，尤其是撤销了2010年至2016年推出的抑制房价“组合拳”政策（俗称“辣招”），住宅物业交易无须再缴付针对投资投机行为、非永久居民和二套住房的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。 曾经：市场过热加点“辣” 据了解，在2010年“辣招”出台之前，香港楼市面临着多重挑战。2008年国际金融危机后，香港实施了宽松的货币政策，形成了低利率环境，降低了购房成本，激发了市场热情。根据香港金融管理局的数据，2010年新建住宅贷款利率普遍在1%以下，远低于历史平均水平。同时，香港土地资源有限，供需失衡，特别是中高端房源紧俏，加剧了房价上涨压力。外来投资者尤其是外国投资者和中国内地投资者的涌入，进一步推高了香港房价。 为了应对房价上涨过快和市场不稳定等问题，香港特别行政区政府在2010年推出一系列调控措施，俗称“辣招”（在粤语里，“辣招”是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段），包括提高印花税、收紧按揭政策、增加土地供应以及限制非本地购房者购房等。就税收政策而言，政府通过提高印花税来增加购房成本且力度逐步加大，辣味越来越浓。 香港原不动产印花税主要为从价印花税，根据房产交易价格累进计算，最高税率为4.25%。2010年11月，特别行政区政府首次引入了额外印花税，对购买住宅物业后短期内转售的业主征收，税率根据持有物业的时间长短而有所不同，最高可达15%。2012年10月，政府推出加强版额外印花税，税率最高可达20%。同月，政府又引入了买家印花税，对非香港永久居民或以公司名义交易的买家征收额外15%的印花税。2013年2月，政府推出双倍印花税，所有非香港永久居民或已持有香港住宅物业的人士，置业都要缴纳双倍印花税，最高税率由4.25%大增至8.5%。2016年11月，政府推出新住宅印花税取代双倍印花税，税率进一步提高至15%，大大加重非首次置业者的置业成本。 “辣招”的实施在一定程度上稳定了楼市，减少市场上的投机性购房行为，缓解了房地产泡沫风险，但并未完全遏制房价上涨的趋势。根据香港差饷物业估价署的数据，自“辣招”实施以来，香港房价指数从2010年11月的163.7点上升至2021年9月的历史高位398.1点，其间升幅高达约1.43倍。此外，由于楼市调控措施出台，市场需求明显萎缩，成交量减少导致收入下降，小型开发商和中介机构面临较大的经营压力。 当前：以“撤辣”提振市场信心 2021年以来，在持续高息、经济增长放缓、人口流出等因素影响下，作为香港主要产业之一的房地产业持续低迷。据香港差饷物业估价署数据，2022年至2023年香港房地产走势持续向下，房价指数截至2023年8月已下跌至339.2点，楼价较高位累计下跌15%。 针对香港楼市疲软的现状，市场上“减辣”的呼声越来越高，政府出台了一系列刺激楼市政策。例如，2022年10月，对非本地专才的买家印花税和新住宅印花税实施“先征后退”；2023年10月将额外印花税年限由3年减至2年，将买家印花税及新住宅印花税的税率由15%减半至7.5%，对符合资格的非香港永久性居民置业印花税实行“先免后征”。然而上述政策实施后并未扭转香港楼价的跌势，提振市场信心效果不尽如人意。 今年2月28日，《2024至2025年度政府财政预算案》颁布，在香港推行14年之久的楼市“辣招”全面撤销。《香港经济日报》刊发社评表示，财政预算案提出房地产市场“撤辣”、短期内将资源重点押注旅游业等措施，显示特别行政区政府直面现实的态度。中长线而言，特别行政区政府须更积极抢企业、人才和资金，配合国家规划和需要，重振香港经济。 税收调控政策呈“顺周期性” “撤辣”激活购房需求，短期楼市反应热烈。香港楼市一手市场在“撤辣”不足十天已有超过1500套成交，远超今年年初两月合计700套的销售量，相关成效引人关注。香港楼市向好也反映在中介机构的佣金收入上。香港中原地产数据显示，楼市气氛向好，带动中原地产住宅部3月佣金收入突破5亿港元，较2月激增近3倍，创5年新高。 据分析，当前，香港房贷月供、月均收入比为56%，仅小幅高于1994年以来的均值52%，居民房贷余额占总存款的比例也处于历史较低水平，因此“撤辣”对需求的刺激效果较为明显。从人口上看，香港房地产的吸引力最终取决于香港经济基本面走势及人口流入趋势的变化。“高才通”计划由去年至今总计已引进约10.8万人来港，此次“撤辣”将在原本“先征后免”的基础上进一步释放其购房需求。非香港居民或公司在香港的购房成本大幅下降，内地买家对香港楼市的兴趣显著增加。根据美联物业数据，来自内地的购房者大约占香港楼市总购房者的近20%，是香港楼市的重要买家。 对于“撤辣”后，是否会根据楼市涨跌、冷热变化再适时调整政策的问题，香港房屋局表示，住宅物业市场（包括楼价及成交量）受多项不同因素影响，会继续密切监察住宅物业市场情况，因时制宜采取适当措施响应市场变化。 回溯香港房价及政策周期历史，香港房地产税收调控政策呈明显的“顺周期性”，即房价上升周期往往伴随着数年的税收政策收紧周期，房价承压则反之。香港楼市的调控政策经历了从收紧到放松的过程，反映了特别行政区政府对市场变化的敏感性和对经济稳定的承诺。