符合条件，多个主体可享税费减免优惠

当前，全国正在加大保障性住房建设和供给。为推进保障性住房建设，今年9月28日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号，以下简称70号公告），明确自2023年10月1日起，对保障性住房项目用地单位、保障性住房经营管理单位、保障性住房购买人和符合规定条件的企事业单位等，给予相应的城镇土地使用税、印花税、契税和土地增值税减免优惠。 在笔者的印象中，70号公告是首次专门针对保障性住房制定的税费优惠政策。保障性住房建设是创新房地产发展模式的一个重要抓手，70号公告对于保障性住房建设的优惠力度明显增加。对于企业，印花税和城镇土地使用税的降低，使得保障性住房用地成本进一步降低，有助于增强企业投资保障性住房的积极性，适当减少保障性住房建设方面的资金压力。 保障性住房项目用地单位 根据70号公告，2023年10月1日起，保障性住房项目用地单位，可以享受免缴城镇土地使用税、印花税、行政事业性收费和政府性基金优惠。值得一提的是，享受该税费优惠政策的保障性住房项目，按照城市人民政府认定的范围确定。 目前70号公告中未明确给出“保障性住房”的定义。此前，各地文件中关于“保障性住房”的表述，一般涵盖公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、安置房等。例如，2023年7月北京市住房城乡建设委员会等部门发布的《保障性住房设计方案评审工作规程》等，保障性住房包括配租型住房、配售型住房两类。此前出台的税费优惠政策更多针对配租型住房，70号公告的出台，对于配售型住房的税费优惠政策起到更好的补充作用。 70号公告第一条明确，在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例，享受免缴城镇土地使用税、印花税的优惠。其中，免缴的城镇土地使用税税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额×（保障性住房建筑面积÷总建筑面积）；免缴的印花税税额=总印花税税额×（保障性住房建筑面积÷总建筑面积）。 举例来说，假设甲房地产公司2024年在受让的10万平方米土地上建成8栋商品房，每栋商品房的建筑面积为7万平方米。同时配套建成3套保障性住房，每栋保障性住房的建筑面积为8万平方米。当地城镇土地使用税的年税额为每平方米20元。建设过程中，当年产生的承揽合同、建筑工程合同、租赁合同等印花税共计24万元。根据70号公告，甲公司2024年可以享受城镇土地使用税免税额为：100000×20×（80000×3）÷（70000×8+80000×3）=600000（元），2024年可享受印花税免税额为：240000×（80000×3）÷（70000×8+80000×3）=72000（元）。 由于城镇土地使用税按面积征收，优惠的享受力度取决于保障性住房项目建设用地面积，以及商品房开发项目中保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例。保障性住房项目用地单位需要准确计算保障性住房项目建设用地面积以及所占比例，并留存好不动产权属证明、纳入保障性住房用地管理的相关材料、配套建设管理保障性住房相关材料等，便于享受优惠。 需要提醒的是，70号公告在实务操作中实行名单化管理，由城市人民政府住房城乡建设部门将本地区保障性住房项目、保障性住房经营管理单位等信息以清单形式及时提供给同级财政、税务部门。根据列入名单的项目，财政、税务部门对符合条件的单位和个人给予减免优惠。对此，建议保障性住房项目用地单位等，及时向住房城乡建设部门沟通汇报项目有关情况，确保信息畅通，税收优惠应享尽享。 保障性住房经营管理单位 根据70号公告第一条，保障性住房经营管理单位，可以享受免缴与保障性住房相关印花税；同时，70号公告第三条明确，对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免缴契税。 实务中，印花税可以在各地规定的申报时间（多为季度、年度申报）享受免缴优惠，契税可以在回购保障性住房交易环节享受免缴优惠。需要提醒的是，保障性住房经营管理单位需要留存好回购合同、房屋用途使用说明等资料，证明回购保障性住房继续作为保障性住房房源，从而准确享受契税优惠。 保障性住房购买人 根据70号公告，保障性住房购买人可以免缴印花税，并减按1%税率缴纳契税。通过这两项税费减免的措施，一方面可以节约首套刚需房购买者的购房成本，另一方面有助于各地保障性住房去库存。 例如，在北京工作的曹先生获得申购首套住房为保障性住房资格，购买郊区一套房屋面积110平方米的保障性住房，房屋成交价300万元。根据70号公告，曹先生适用契税税率1%，需要缴纳契税3000000×1%=30000（元）；如果没有70号公告的规定，曹先生按享受首套房契税减免优惠，适用契税税率1.5%，需要缴纳契税3000000×1.5%=45000（元）。相比之下，享受70号公告优惠，曹先生可以少缴纳税款1.5万元，也降低其个人购房成本。 企事业单位等其他主体 70号公告第二条明确，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。企事业单位在转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报时，享受该优惠。 例如，乙国有工业企业将一栋自建旧住宅楼转让给房地产经营管理单位作为保障性住房房源。该楼转让价格为5000万元，取得土地使用权所支付的金额为1500万元，建筑物评估价格为2700万元，转让过程中可计入土地增值税扣除项目的税费为54万元，则乙企业转让旧房扣除项目金额为1500+2700+54=4254（万元），增值额为5000-4254=746（万元）。乙企业可享受免缴土地增值税优惠，根据增值率确定的适用税率为30%，免缴金额为746×30%=223.8（万元）。 相关单位和组织需要留存好旧房的不动产权属证明、房产评估资料、购房发票、载有房产原值的相关材料等，便于及时享受优惠。 （作者单位：国家税务总局驻北京特派员办事处）