关于《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》的解读

为进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，税务总局制发了《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，以下简称《公告》）。现解读如下： 一、出台背景 近年来，为做好土地增值税征收管理，各地税务机关不断建立健全工作制度，优化完善征管方式，有效提升了土地增值税管理服务效能。但同时，各地在一些涉税业务事项上还存在不同执行口径，不利于纳税人理解和遵从，也导致了一些管理风险。为进一步规范税收征管，优化办税环境，更好的服务全国统一大市场建设，并从制度上防范税收风险、执法风险和廉政风险，税务总局系统梳理了各地反映较为集中的土地增值税征管执行口径问题，并研究起草了《公告》。 二、主要内容 《公告》共9条，逐条解读如下： （一）第一条明确了土地增值税预征的申报起止时间 纳税人应当自房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日起，按期申报预缴土地增值税。若取得预（销）售收入时间早于发证时间的，则应当自取得首笔预（销）售收入当日起，按期申报预缴土地增值税。纳税人自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日起，停止申报预缴土地增值税。 【例】甲公司的某地房地产开发项目，于2026年2月1日取得首张预售许可证并开始预售，当地规定按月预缴土地增值税，则甲公司应当于2026年3月份征期，申报预缴税款所属期为2026年2月的土地增值税。但如甲公司于2026年1月已取得预收款，则应当于2026年2月份征期，申报预缴税款所属期为2026年1月的土地增值税。 【例】甲公司的某地房地产开发项目，于2026年4月1日达到清算条件，甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于5月8日受理，则甲公司应当于2026年4月份征期，申报预缴税款所属期为2026年3月的土地增值税，于2026年5月份征期，申报预缴税款所属期为2026年4月的土地增值税。2026年5月起预（销）售取得的收入，不再办理预征申报，待清算审核后办理尾盘申报。 （二）第二条明确了土地增值税预征的计税依据 与增值税、企业所得税计税方法保持一致，本条规定房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。 【例】甲公司的某地房地产开发项目，适用增值税一般计税方法，当地普通标准住宅土地增值税预征率为1.5%，某属期内取得预收款10900万元，则甲公司在申报预征土地增值税时的计征依据为10900÷（1＋9%）＝10000万元，预征土地增值税＝10000×1.5%＝150万元。 （三）第三条明确了清算收入、销售面积归集的截止时间 与预征起止时间规定相衔接，本条规定纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。 【例】甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月15日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于4月20日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年3月31日。 【例】甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于5月8日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年4月30日。由于甲公司在4月申报时确认销售收入、销售面积的截止时间为3月底，税务机关受理申报后甲公司应进行补充申报，将清算申报资料的销售收入、销售面积数据更新至4月底。 （四）第四条明确了符合条件的项目规划范围外支出准予扣除 为客观反映纳税人取得土地使用权所支付的实际成本，纳税人与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外（俗称“红线外”）为政府建设公共设施的，实际发生的建造支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。 【例】甲公司的某地房地产开发项目，通过招标方式取得土地使用权进行房地产开发建设，在土地出让合同或其补充协议中未约定甲公司在项目规划范围外需要承担配建义务。在项目开发过程中，甲公司根据政府会议纪要要求在房地产开发项目规划范围外建造了一栋人才公寓，建成后无偿移交给政府指定的单位，则该人才公寓的建造支出在土地增值税清算时不能扣除。 （五）第五条明确了因转让房地产缴纳的印花税和地方教育附加准予扣除 纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定应计入“税金及附加”科目，与会计制度规定相衔接，在申报土地增值税时有关印花税计入“与转让房地产有关的税金”扣除。纳税人因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 （六）第六条明确了尾盘销售土地增值税的申报时间 与预征起止时间、清算收入和销售面积归集的截止时间的规定相衔接，本条规定纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式按季申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。 【例】甲公司的某地房地产开发项目，主管税务机关于2026年4月20日受理清算申报，于5月31日出具清算审核结论，则甲公司应于7月份征期按照清算审核确认的单位建筑面积扣除项目金额，以尾盘方式申报缴纳税款所属期为2026年4-6月的土地增值税。 （七）第七条明确了尾盘销售土地增值税单位建筑面积扣除项目金额计算方法 纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。 【例】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，主管税务机关出具的清算审核结论确认的普通标准住宅扣除项目金额合计273000万元（其中与转让房地产有关的税金3000万元），普通标准住宅可售建筑面积90000平方米，则单位建筑面积扣除项目金额＝270000万元÷90000平方米＝3万元/平方米；甲公司在清算审核后的某个属期销售尾盘9000平方米，发生与转让房地产有关的税金200万元，则与此相对应的扣除项目金额＝9000平方米×3万元/平方米＋200万元＝27200万元。 （八）第八条明确了尾盘销售计算缴纳土地增值税时可按规定申报享受免征土地增值税优惠 纳税人办理尾盘销售申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定征收土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受免征土地增值税。 【例】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，在尾盘销售的某个税款属期，销售收入为3000万元，包括与转让房地产有关税金在内的扣除项目金额为2800万元，由于增值率未超过20%，可以申报享受免征土地增值税优惠。 （九）第九条明确了《公告》的施行时间 《公告》自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。