关于《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》的解读

近日，财政部和国家税务总局联合下发了《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号），其执行日期与发布日期之间存在一些操作上的衔接问题需要解决。另外，营改增试点运行过程中各方还反映了一些执行中出现的征管问题有待明确。为此，税务总局制定了《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税问题的公告》（以下称《公告》），就有关问题予以明确。 　　《公告》明确了七个方面的问题。 　　一是为避免对以前的申报结果进行调整，《公告》明确，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。 　　二是财税〔2016〕140号文件新明确的税目适用问题，涉及纳税人前后实际适用税率的变化，《公告》明确了不同情形的处理方式。 　　三是财税〔2016〕140号文件明确的免税或不征税项目，如果纳税人此前已经申报纳税，《公告》明确了抵减以后月份应缴纳增值税的具体处理方式。 　　四是对于保险公司开展共保业务发票开具问题，《公告》明确，共保业务中，如果由主承保人与投保人签订保险合同并全额收取保费，然后再与其他共保人签订共保协议并向其支付共保保费，则应由主承保人向投保人全额开具发票，其他共保人向主承保人开具发票；如果主承保人和其他共保人共同与投保人签订保险合同且分别收取保费，则主承保人和其他共保人应就各自获得的保费收入分别向投保人开具发票。 　　五是明确了房地产开发企业在计算可抵扣土地价款时，地下车库面积不纳入“建筑面积”进行计算。 　　六是为减轻纳税人负担，《公告》明确，纳税人继承或接受遗赠房屋产权，在办理免征增值税手续时不再要求提供经公证的证明资料。 　　七是关于纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期是否需要视同销售缴纳增值税问题。厂房、写字楼或者商铺的租赁业务中，承租方在租赁后，都需要进行装饰装修，占用大量时间，为此承租方往往要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠。租赁合同中约定免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”赠送，《公告》明确，这种情形不属于视同销售服务。