关于《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》的解读

最近，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（以下简称《公告》），为便于纳税人和基层税务机关理解和执行，现将《公告》解读如下： 　　 一、《公告》出台的背景是什么？ 　　国家税务总局《关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十六条第二款规定：“成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。”为减少行政审批项目，减轻微观主体负担，提高政府管理效能，2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了上述“房地产开发企业开发产品成本对象事先备案”审批事项。为贯彻国务院文件精神，做好行政审批项目取消的落实和衔接工作，我们针对开发产品成本对象制定了专门的管理措施，并制发了《公告》。 　　 二、《公告》的主要内容包括哪些？ 　　《公告》借取消开发产品成本对象事先备案制度之机，进一步充实和完善了房地产开发企业成本对象管理的内容。主要包括以下几点： 　　一是将管理方式由事先备案改为事后报送专项报告。鉴于开发产品成本对象的确定直接关系到开发产品成本核算的合理性和准确性，是应纳税所得额计算确定的基础，因此，房地产开发企业仍需合理确定已完工开发产品的成本对象，并将确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。同时明确，成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，仍需出具专项报告，报送主管税务机关。 　　二是明确房地产开发企业应当建立健全成本对象管理制度，以备税务机关检查。 　　三是明确主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。 　　 三、《公告》执行时间是如何规定的？ 　　本《公告》自发布之日起30日后施行，同时废止国税发〔2009〕31号第二十六条第二款规定。对《公告》施行前企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按《公告》规定执行。