调整税收为高房价“去火”

近日，加拿大住房部长肖恩·弗雷泽提议采取一系列税收激励政策平抑高涨的房价，引发民众广泛关注。弗雷泽表示，正在考虑出台针对住宅开发商的税收激励政策，以及取消专用租赁房项目的商品和服务税，减免或退还对新建住宅楼征收的统一销售税。 与此同时，面对狂飙上扬的房价，加拿大各界人士都提出了自己的主张。执政的加拿大自由党已经在今年1月出台政策，允许符合条件的二套房家庭申请装修税收抵免；住宅开发商呼吁联邦政府废除专用租赁房要缴纳的商品和服务税；反对党领导人抨击特鲁多政府不作为，也要求立即取消专用租赁房项目的商品和服务税。 加拿大如此高企的房价是如何产生的？加拿大又计划如何通过税收政策让高房价“退烧降温”？ 愈演愈烈的住房危机 加拿大，苦高房价久矣。 加拿大的房价“高烧”始于21世纪初，国际市场对加拿大大宗商品需求造就加拿大经济繁荣的同时，也刺激了加拿大房地产市场的发展。由于加拿大央行一直以来实行低利率政策，叠加外国移民大量涌入等因素，住房市场需求火爆，房价节节攀升。数据显示，加拿大房价水平在七国集团和经合组织主要国家中位列第一。截至2021年底，加拿大全国房屋平均成本为811700加元，与2019年12月相比增加了43%，与2015年1月相比增加了97%。 失控的住房危机也提升了金融风险。目前，加拿大抵押贷款债务几乎占加拿大居民可支配收入的140%，总债务占加拿大居民可支配收入的比例则高达180%，比2008年金融危机前的美国还高出约50个百分点，而加拿大抵押贷款比率（用于偿还抵押贷款的收入占总可支配收入的比率）则飙升至14.9%，加大了住房贷款违约风险。 高房价导致社会财富在房地产行业集聚，以温哥华所在的不列颠哥伦比亚省为例，在不到20年的时间里，该省的住宅房地产财富激增到惊人的1.3万亿美元，并且该省的房产所有权非常集中，前40%的家庭拥有的房产价值占全省总量的80%。而普通租户则面临可租公寓的短缺和高昂的租金，不少人因房租上涨居无定所，甚至有人露宿街头。 减税退税成“减负”选项 随着住房危机不断加剧，加拿大政府开始考虑采取税收措施改变当前的住房格局。目前主要的政策方向有两个，一是通过减税刺激专用租赁房的建设，二是向低收入家庭退税来应对上涨的租房成本，二者都是通过改善租房市场条件来改善住房难现状。 根据加拿大现有的税法，开发商一旦完成新租赁住房项目的建设，就必须按项目的市场公允价值（包括土地价值和建设费用成本等）缴纳5%的商品和服务税。市场公允价值会受到通货膨胀等因素的影响而上升，开发商需要缴纳的商品和服务税也将增加，这些成本最终会转嫁到购房者身上。 因此，加拿大政府降低或免征专用租赁房所需缴纳的商品及服务税，可以提升专用租赁房对开发商的吸引力，鼓励开发商建造更多专门用于出租的住宅公寓，从而缓解加拿大国内住房短缺问题。在所有的政策选项中，这是容易实施、见效相对快的选择。 加拿大安大略省政府已经建议联邦政府考虑免除或推迟向开发商征收专用租赁房的商品和服务税。据测算，仅此一项税收政策就可以使多伦多400个房屋出租项目的单位成本削减5万美元以上，从而带动租金降低，引导开发商建设更多可供出租的住房。 但需要关注的一点是，即便各级政府采取措施刺激专用租赁房的供应，但建设住房往往需要较长时间，并不能改变短期内住房供不应求的局面，租赁成本居高不下的局面仍将持续。 因此，加拿大各级政府还考虑通过加大个人所得税退税力度，支持更多低收入家庭租赁住房。据了解，计划中的退税可以弥补一定的租金费用，这将缓解低收入家庭短期内面临的财务压力。 据了解，加拿大央行有一项统计家庭用于住房的支出占可支配收入份额的指数，2022年该指数达到0.488，为1991年以来的最高水平。目前，有将近30%的加拿大民众租房，其中又有40%以上的民众需要花费30%以上的税前收入用于支付租金和水电费。 调整税收为高企房价“去火” 加拿大房价和租金的大幅上涨，导致房地产行业聚集了大量财富，而在当前的财产税制度下，对房产征收的财产税微不足道。 加拿大替代政策中心高级经济学家亚历克斯·海明威认为，如果不对土地财富收益征税，社会财富不平等状况将持续恶化，也会影响政府收入。 一家总部位于温哥华的智库提议，对价值100万美元及以上的房屋征收累进税，以缩小居民间对房产负担的差距。比如对于价值120万美元的房屋，政府将对超出的20万美元房屋价值加征累进税。该税每年计算一次，但推迟到房屋出售后再征收，其功能类似于土地增值税。不列颠哥伦比亚大学教授保罗·克肖估计，征收房屋累进税预计每年可带来大约50亿美元的收入。 加拿大联邦政府还在积极尝试征收房屋空置税。目前，加拿大的温哥华、多伦多等大城市已经针对所有房屋持有者征收房屋空置税。而自2022年1月起，加拿大联邦政府还开始征收“未充分使用住房税”。这是一项全国性的税收，主要针对外国人持有的空置或未充分使用的住宅征收房屋价值1%的税款。未能按时提交纳税申报表的个人业主，即使应纳税款为0，也将被处以至少5000美元的罚款，公司、合伙企业和信托等非个人业主则将被处以至少10000美元的罚款。 加拿大许多省还立法对在其境内购买住宅征收各类额外税种。如2022年10月，安大略省宣布提高非居民投机税，税率从20%上调至25%。安大略省财政长官彼得·贝伦法尔维表示，此举旨在缓解本省居民面临的住房危机。 显而易见的是，加拿大各级政府都在利用税收作为应对住房危机的重要手段。但“冰冻三尺非一日之寒”，加拿大的住房危机由来已久，成因复杂，以调整税收为高房价“退烧降温”成效几何还有待观察。