住房租赁企业可享哪些税收优惠？

今年的政府工作报告指出，“扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设”。住房租赁企业作为长租房市场的主要供应主体，其发展对于长租房市场建设具有重要意义。那么，住房租赁企业能享受哪些税收优惠？申请享受优惠有哪些条件及注意事项？优惠又该如何办理呢？ 主要优惠 与住房租赁企业直接相关的税收优惠，主要集中在《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，以下简称“24号公告”）内，涉及增值税、房产税两个税种。 增值税方面，住房租赁企业类型不同，具体税务处理存在差异。住房租赁企业中的增值税一般纳税人，除可以适用一般计税方法缴纳增值税外，向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。此外，住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。 房产税方面，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人出租住房的，减按4%的税率征收房产税。据此，住房租赁企业向个人出租住房，可减按4%的税率征收房产税。 与此同时，24号公告明确，对企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化、规模化住房租赁企业出租住房的，也减按4%的税率征收房产税。虽然此项规定不直接针对住房租赁企业，但是住房租赁企业如果符合当地规定的专业化、规模化住房租赁企业标准，向该企业出租住房的纳税人，也可以申请享受此项优惠。专业化、规模化住房租赁企业的标准，是在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。具体标准，由各地根据租赁市场发展情况确定，各地可对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。 举例来说，甲公司是一家住房租赁企业，成立于2022年12月，为按月纳税的增值税小规模纳税人，公司于2023年1月10日向当地住建部门进行开业报告。2023年2月，甲公司向个人出租住房取得不含税收入20万元。根据24号公告规定，甲公司向个人出租住房取得的20万元收入可享受增值税、房产税优惠，应纳增值税200000×1.5%=3000（元），减征增值税200000×（5%-1.5%）=7000（元）；应纳房产税为200000×4%=8000（元），减征房产税200000×（12%-4%）=16000（元）。 需要说明的是，除了上述直接针对住房租赁企业的优惠外，现行税收政策中还有一些普适性优惠政策，如“六税两费”减征优惠、小规模纳税人增值税优惠等，住房租赁企业如果符合规定条件也可以申请享受。 优惠条件 在享受增值税、房产税优惠时，住房租赁企业须满足相应条件。 增值税方面，住房租赁企业应满足享受主体、出租对象、出租房屋类型三个条件：一是享受增值税优惠的主体，应为按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。住房租赁企业开业报告或者备案前取得的收入，不能享受增值税优惠。二是房屋的出租对象须为个人，包括个体工商户和其他个人。三是出租房屋类型须为住房或符合条件的保障性租赁住房。其中，保障性租赁住房应为利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的，包含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。 值得注意的是，住房租赁企业中的增值税一般纳税人，可以根据自身经营情况，自主选择是否适用24号公告的简易计税政策。通常情况下，由于简易计税不能抵扣进项税额，如果企业进项税额较大，可能选择一般计税方法税负更低。此外，住房租赁企业应将向个人出租住房的全部收入视为一个整体，选择适用一般计税方法或简易计税方法，不能将租金收入根据不同承租对象拆分，适用不同计税方法。 房产税方面，住房租赁企业同时符合两个条件即可享受房产税优惠：一是房屋出租对象为个人，二是出租房屋类型为住房或符合条件的保障性租赁住房，具体要求与增值税相同。 以甲公司为例，该公司除了向个人出租住房，还向3家工业企业出租住房和办公用房。甲公司向个人出租住房取得的收入可同时享受增值税、房产税优惠；向工业企业出租住房和办公用房取得的收入，既不能享受增值税优惠，也不能享受房产税优惠。此外，甲公司2023年1月进行开业报告前，向个人出租住房取得的收入，可以享受房产税优惠，但不能享受增值税优惠。 纳税申报 住房租赁企业享受上述增值税、房产税优惠，按照“自行判别、申报享受、留存备查”的方式办理。对于纳税人而言，最便捷的方式是登录电子税务局直接办理减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。仍以甲公司为例，其在办理2月所属期向个人出租住房增值税、房产税减免税申报时，可按如下操作： 增值税方面，在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》第4栏次“应征增值税不含税销售额（5%征收率）”的“服务、不动产和无形资产”的本期数栏次，甲公司应填写200000；对应减征的增值税应纳税额7000元，填写在第16栏次“本期应纳税额减征额”，同时在《增值税减免税申报明细表》减税项目的相应栏次，选择“减免性质代码01011707”。 房产税方面，甲公司应在《财产和行为税税源明细表》所附《城镇土地使用税 房产税税源明细表》“从租计征房产税明细”中，填写出租面积、承租人、租金收入等信息，选择“减免性质代码08011709”，系统将自动计算减征房产税金额。 （作者单位：国家税务总局财产和行为税司）