注意“账、证、实不一致”问题

实务中，企业持有不动产的目的，除满足自身生产经营外，还包括对外出租等。在涉税管理方面，对外出租不动产的公司（多为不动产经营管理公司）通常面临持有不动产数量多、地域跨度大、日常事务复杂等问题。结合前段时间国家税务总局、自然资源部发布的《关于进一步深化信息共享 便利不动产登记和办税的通知》（税总财行发〔2022〕1号）相关规定，笔者建议不动产经营管理公司在涉税管理方面“动”起来，重点关注“账、证、实不一致”问题。 政策变化 税总财行发〔2022〕1号文件明确，税务部门和自然资源主管部门要在巩固“一窗受理、并行办理”工作成果基础上，以部门信息实时共享为突破口，大力推进信息化技术支撑下的线上线下“一窗办事”。不动产登记和办税联办业务原则上应该通过“一窗办事”综合窗口受理，不得通过单一窗口分别受理、串联办理。 具体来说，2022年底前，全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享；2022年底前，全国所有市县应实现不动产登记和办税线下“一窗办事”；2023年底前，全国所有市县力争实现不动产登记和办税“网上（掌上）办理”。 可以预见，“一窗办事”的有序开展，将进一步缩短纳税人办事时限，为纳税人办理不动产登记相关事宜提供更大便利。特别是在“网上（掌上）办理”推广后，将大大减轻纳税人办理异地不动产登记的工作量。 典型案例 在税总财行发〔2022〕1号文件发布前，甲集团成立专门从事不动产经营管理的A公司，涉及多步涉税处理：对于甲集团注入的分散于不同地区的不动产，甲集团与A公司需分别进行相关税务处理，办理契税、土地增值税等税款的征免手续；A公司需向不动产所在地自然资源主管部门申请办理不动产权属的转移登记，换发新的不动产权证书；A公司需将新取得的房屋土地信息，向不动产所在地税务机关进行税源登记，并进行后续的税务处理。 彼时，A公司需要及时派员到不动产所在地，办理不动产权属的转移登记，向不动产所在地税务机关办理不动产权的异地税源登记等事项，耗费不少人力成本和时间成本。税总财行发〔2022〕1号文件提及的线上线下“一窗办事”制度落地后，A公司财务人员足不出户，即可办理分布于各地的不动产产权申领和税源登记等事项。 需要提醒的是，纳税人应及时关注当地具体办事流程的变化，按要求准备相关资料，享受简化流程的政策红利。 及时自查 对纳税人而言，税收大数据共享运用的进一步推进，对企业的不动产涉税管理提出了更高要求。不动产登记信息共享后，对于一些涉税管理不规范的企业而言，不动产“账、证、实不一致”问题将暴露无遗。 基于实务经验，笔者建议纳税人及时进行自查。首先，企业应盘点是否有未纳入核算的“账外不动产”，如有，应将涉及的不动产纳入核算并补缴房产税、城镇土地使用税。同时，企业需检查是否因内部调拨未办理不动产过户，造成“账证分离”问题，如果存在，应及时按要求办理不动产过户信息登记。 此外，企业还应关注是否存在“账实不符”的问题，重点检查关注相关权利证照已失效未注销、登记信息不准确、应取得尚未取得权利证照等情况，并及时联系自然资源主管部门，对不动产现有信息进行更新、完善。 [作者单位：中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司]