抓准房地产项目特征逐个突破

房地产开发项目，尤其是大型房地产企业的开发项目，土地增值税清算涉及政策变化多、涉税金额大，税务人员要想做好相应的审核工作会面临不小的挑战。笔者通过多年实务工作发现，房地产项目具有开发周期长、涉及税种多、外部数据杂、专业化程度高、成本费用分摊方法活等特征，审核人员准确把握这些特征，并采取有针对性的管理措施逐一突破，有助于化解审核难题，提高房地产开发项目土地增值税清算管理的质效。 环节多、周期长：实行过程分段管理 房地产开发项目从立项、设计、施工、验收到交付，涉及环节多，建设周期长。实务中，如果对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不够熟悉，很容易造成缺乏必要的过程管理数据，导致清算时收入成本审核缺乏依据的状况。 有鉴于此，税务人员在进行土地增值税清算审核时，可将项目划分为开发、建设、预售和竣工四个阶段，实行分段管理。开发阶段包括项目立项、土地取得、施工许可、设计勘察、预算招标等，重点关注土地取得成本、配套费实际缴纳金额、前期开发费用等。建设阶段包括桩基工程、主体工程、安装工程、配套工程、基础工程等，开发成本大多发生在这一环节，应当重点关注承包方式、合同成本、支付方式、核算方法等，重点审核合同、票据、支付是否一致。预售阶段重点关注与转让房地产相关的经济收益是否全部计入售房款，防止企业将部分房款分解为服务费、茶水费等，同时也要关注银行回款时间、土地增值税计税依据、税金及附加入库情况。竣工阶段包括竣工验收、房产交付、设施完善、权属转移、成本结算结转等，审核人员应重点关注增值税计税方式及结算、土地成本抵扣销项税情况、所得税完工产品计税调整、成本结算支付情况。 税种多、关联性强：做好税种逻辑关系校验 在房地产开发的整个过程中，涉及增值税、企业所得税、土地增值税等多个税种，各税种之间具有明显的勾稽关系，某个税种计算有误，会影响其他税种的准确计算。房地产开发项目完工，进入土地增值税清算环节时，往往意味着其他税（费）的纳税义务已经完结。如果审核人员在审核时只关注土地增值税的结果，忽视了对其他税种的核查，可能会引发国家税款流失的风险。 应对房地产开发项目税种关联性强的问题，关键在于校验税种间逻辑关系。首先，要把握增值税与土地增值税收入之间的关系，重点关注增值税差额征收及土地成本抵扣销项税，确保收入不减少。其次，要分析土地增值税收入构成，重点关注实物收入和视同销售，尤其多种形式下的拆迁还房收入计算，确保增值税计税依据准确无误。再次，要准确匹配土地增值税收入与税金的关系，重点关注普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产收入与扣除税金比例，实际缴纳金额与申报扣除金额关系，防止出现多计或少缴税金的情况。同时，要用好发票底账系统核实项目开发成本。比如，通过一户式发票底账系统数据与企业申报扣除金额进行企业、票号匹配，对金额不符、票号不对应的予以剔除。此外，还可利用土地成本与契税关系，做到相互校验。重点校验土地出让金、配套费与契税计税依据是否匹配，防止少缴契税。对于企业工资列支项目，可以结合个人所得税工资申报确定人员身份和企业所得税中工资列支判断成本费用性质，核准开发间接费用，以免工资项目重复扣除和虚假扣除。 在审核土地增值税时，也不要忽视房产税和城镇土地使用税，可重点检查售楼部、样板间或已出租自用的房产税、城镇土地使用税入库情况。在印花税方面，重点关注产权印花税计税依据与收入、土地成本关系，建设合同印花税计税依据与开发成本关系，核准项目收入成本，做好印花税管理。 管理部门多、外部数据杂：加强数据甄别应用 房地产开发项目的管理部门较多，比如发改委（包括物价部门）、规资局（包括房管部门、产权中心）、建委和测绘单位等部门，整个项目涉及大量的合同、图纸、报告等。从目前的清算政策来说，无论是房产权属的确权、清算单位的确定，还是分摊数据的取得，甚至部分成本费用的定性，均来自外部数据，可以说外部数据直接影响清算结论。 解决外部数据繁多的问题，关键在于理顺外部数据与土地增值税清算审核依据的关联关系，加强数据甄别应用。可通过投资备案证、用地规划许可证、工程规划许可证来确定清算单位；通过网签信息、预售许可证来判断清算条件；通过用地合同、用地规划、工程规划，确定计容面积、不计容面积；通过网签数据对比销售收入；通过实测报告确定可售面积、不可售面积及公共配套面积、房产基底面积，确定成本分摊比例；通过施工许可证概算建筑安装成本；通过银行流水核查收支情况；通过建设工程造价信息网相关数据比对施工费用；通过施工、竣工时间明确开发间接费工资金额等。 开发形式多、专业化程度高：运用好工程造价模型 房地产行业横跨生产和流通两个领域，产品种类多，成本组成项目复杂，核算时间跨度长，对成本核算、税收管理专业性要求高。审核人员在审核开发成本时，即使发现成本真实性存在疑点，也可能因欠缺建筑造价知识，无法对开发成本作出恰当的调整。 对此，可以通过建立并运用工程造价模型的方式加以解决。一方面，可依托建设工程造价信息网公布的同期建筑工程单方造价，并结合人工费用、安装费用、材料价格以工作量单价法建立行业价格标准模型，对超过行业标准的工程重点审核。另一方面，可依托税务系统内部数据，根据同期开发、同一地区、相同规模的清算项目单方成本建立同期价格标准模型，对超过标准的成本项目进行重点审核。此外，还可结合已清算项目中扣除项目占总开发成本比例情况建立项目扣除占比模型，对占比异常的分项进行重点审核。 涉税票据多、分摊方法活：明确计算规则和方法 房地产开发项目的成本费用往往涉及几千张乃至几万张票据。根据规定，成本费用在不同科目的分摊至少有十几种方法，再结合增值税计税方法不同和土地来源不同，如果对同一项目采用不同的计算分摊方法，得出的结论可能截然不同。但是，一旦方法确定，正确的结论通常只有一个。那么，如何选出准确的计算分摊方法呢？这就需要较深的政策理论功底，全面、准确把握政策执行尺度。 具体来说，就是要确定各类分摊方法适用的政策依据和前提，明确计算规则和方法。比如在运用面积占比法时，首先要了解该方法的概念、适用范围，以及其中占地面积法、建筑面积法的具体含义和区别。接下来，要明确面积取数的原则，进而确定清算单位的土地面积，楼栋占地面积（包括基底面积和权属面积），不同房产类型的土地面积，共有土地、房产建筑面积（或套内建筑面积）。在此基础上，明确成本计算顺序，包括可售房产非固定比例成本、可售房产固定比例成本计算，各类房产的土地成本和房地产开发成本，各类房产的房地产开发费用、加计扣除计算，可售房产四项成本。审核时，可以按此方法，判断某一项目采用的成本分摊方法是否恰当、清算结论是否正确。 （作者单位：国家税务总局重庆市九龙坡区税务局）