享住房租赁税收优惠 计算别用错税率

最近，某区税务分局在开展税收风险应对中，发现所辖企业甲公司2021年11月申报缴纳的增值税和房产税存在疑点，将该公司列入风险评估对象。 案例 甲公司成立于2018年5月，为增值税一般纳税人。2021年10月，经主管住建部门备案，甲公司认定为专业从事房产租赁业务的企业。2021年11月，公司取得住房租赁收入（含税，下同）323万元。其中，向个人出租住房收入105万元，向企业出租住房收入218万元。当月增值税进项税额为5万元，全部为出租住房项目。甲公司根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，以下简称“24号公告”）规定，向个人出租住房收入选择适用简易计税方法计算缴纳增值税和房产税，向企业出租住房收入按一般计税方法计算缴纳增值税和房产税。 在计算缴纳2021年11月应纳税款时，甲公司财务人员认为，增值税方面，根据24号公告规定，向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。所以，甲公司向个人出租住房可选择适用简易计税方法，应缴纳的增值税为1050000÷（1+5%）×1.5%=15000（元）；向企业出租住房按一般计税方法，应缴纳的增值税为2180000÷（1+9%）×9%-50000=130000（元）；当月合计缴纳增值税15000+130000=145000（元）。 房产税方面，根据24号公告规定，企业向个人出租住房，可以减按4%的税率计算缴纳房产税。另外按照《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。向个人出租住房取得收入，应缴纳的房产税为（1050000-15000）×4%=41400（元）；向企业出租住房收入应缴纳的房产税为2180000÷（1+9%）×12%=240000（元）；当月合计申报缴纳房产税41400+240000=281400（元）。 分析 主管税务机关在开展风险应对中发现，甲公司向个人出租住房并选择适用简易计税方法，将含税收入换算成不含税收入时，适用的增值税征收率有误，向企业出租住房按一般计税方法计算的增值税进项税额也不正确，从而导致企业少缴了增值税、多缴了房产税。 甲公司的问题在于，适用简易计税方法项目的不含税销售额计算有误。甲公司对向个人出租住房收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。如果选择适用简易计税方法，国家税务总局在解读中明确，将含税销售额换算为不含税销售额的计算公式应为：不含税销售额=含税销售额÷（1+1.5%）。也就是说，甲公司向个人出租住房选择简易计税方法的，其计算应缴纳增值税为：1050000÷（1+1.5%）×1.5%＝15517.24（元）。 不仅如此，甲公司适用一般计税方法计算的增值税应纳税额也不准确。 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，适用一般计税方法的，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产等项目的进项税额，不得从销项税额中抵扣。第二十九条还规定，适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额。 因此，甲公司向个人出租住房所取得的收入，如果选择适用简易计税方法，那么，其简易计税方法计税项目对应的进项税额，应不得从一般计税方法计税项目的销项税额中抵扣。而甲公司将出租住房所发生的全部进项税额5万元，直接从销项税额中抵扣，这一计算方法显然是错误的。正确的计算方法应该是，先将全部含税销售额换算成不含税销售额，计算简易计税方法计税项目不得抵扣的进项税额，然后再计算一般计税方法的应纳税额。 其中，选择简易计税方法的不含税销售额=1050000÷（1+1.5%）=1034483（元），一般计税方法的不含税销售额=2180000÷（1+9%）=2000000（元），出租住房全部不含税销售额=1034483+2000000=3034483（元）。不得抵扣的进项税额=50000÷3034483×1034483=17045.46（元）。按一般计税方法计算的应纳税额＝2000000×9%-（50000-17045.46）=147045.46（元）。甲公司当月合计应缴纳增值税为15517.24+147045.46=162562.70（元），当月已申报缴纳增值税145000元，应补缴增值税162562.70-145000=17562.7（元）。甲公司同时应补缴城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等附加税费。 值得注意的是，由于不含税销售额计算有误，甲公司的房产税计算也出现差错。房产税方面，根据24号公告规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。向个人出租住房应纳房产税税额＝含税销售额÷（1+1.5%）×4%=1050000÷（1+1.5%）×4%=41379.31（元）；向企业出租住房应纳房产税税额=含税销售额÷（1+9%）×12%=2180000÷（1+9%）×12%=240000（元）。甲公司当月应缴纳的房产税合计为41379.31+240000=281379.31（元）。甲公司当月已申报缴纳房产税为281400元，应退房产税为281400-281379.31=20.69（元）。 （作者单位：国家税务总局镇江市丹徒区税务局）