土地增值税是历年考试重点

土地增值税既是税收实务中的难点，也是历年税务师考试重点，几乎每年都会在主观题命题，需要引起考生的重视。据初步统计，近年的《税法一》科目考试中，土地增值税考查分值为20分左右，占比约15%。 考点分析 从考试具体情况来看，土地增值税在客观题和主观题中均会命题。 客观题中，本章考点分布较为分散。其中，土地增值税的征税范围、与转让房地产有关的税金、转让旧房及建筑物的评估价格、应纳税额计算的一般规定、房地产开发企业土地增值税的清算等知识点均多次考查。基于此，考生需要特别注意两个知识点：土地增值税的征税范围和房地产开发企业土地增值税的清算。 主观题中，土地增值税每年考查角度都比较类似，主要考查转让新建房地产、旧房等土地增值税的计算。其中，与转让房地产有关的税金、房地产开发费用计算、土地增值税应纳税额的计算等知识点，是重中之重。 往年真题 A市某机械厂为增值税一般纳税人。2020年3月，因企业搬迁，机械厂将原厂房出售，相关资料如下： （1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。 （2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择增值税简易计税方法计税。 （3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房4成新。 要求：根据上述资料。请回答下列问题： （1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税（ ）万元。 A. 147.62 B. 77.00 C. 13.90 D. 73.33 【参考答案及解析】D。本题考核非房产企业转让不动产应纳增值税的计算。 纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。2016年4月30日及以前缴纳契税的： 该机械厂转让厂房应缴纳增值税=[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1+5%）×5%=（3100-1560）÷（1+5%）×5%=73.33（万元）。 （2）不考虑印花税、地方教育附加，该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为（ ）万元。 A. 7.33 B. 1.39 C. 7.70 D. 54.13 【参考答案及解析】A。本题考核土地增值税准予扣除的转让税金。 不考虑印花税和地方教育附加，准予扣除的转让环节税金主要包括城市维护建设税和教育费附加。因此，该机械厂准予扣除的转让环节的税金=73.33×（7%+3%）=7.33（万元）。 （3）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除项目金额为（ ）万元。 A. 1574.13 B. 327.33 C. 1527.33 D. 647.33 【参考答案及解析】C。本题考核土地增值税准予扣除的项目。准予扣除的项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的税金。 本题中，该机械厂厂房评估价格=重置成本价×成新度折扣率=3800×40%=1520（万元）。准予扣除项目金额=1520+7.33=1527.33（万元）。 （4）该机械厂转让厂房应缴纳土地增值税（ ）万元。 A. 1460.46 B. 1156.46 C. 523.37 D. 493.65 【参考答案及解析】C。本题考核土地增值税应纳税额的计算。 增值额=3100-73.33-1527.33=1499.34（万元），增值率=1499.34÷1527.33×100%=98.17%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%，该机械厂转让厂房应缴纳土地增值税=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37（万元）。