房地产税收管理：数据贯通 税种联动 业务协同

房地产行业因产业链条长、涉及税种多、关系百姓切身利益，一直是社会关注的焦点，也是税收征管的难点。房地产行业链条长，目前以单税种、单事项管理为主的征管模式，信息不完整、不对称，在一定程度上存在税源底数不清、办税事项繁杂、税收监管难的问题。笔者认为，应落实《关于进一步深化税收征管改革的意见》关于精确执法、精细服务、精准监管和精诚共治的要求，按照国家税务总局关于打造“智慧税务”的规划，改进房地产税收一体化管理，以内外部信息集成和应用为驱动，把土地取得、房地产开发建设、交易和保有各个环节的各个税收事项贯通起来，实现数据贯通、税种联动、业务协同，提升税收管理的科学化、智能化和便利化水平。 一是税源管理全覆盖、精细化。应健全内外部数据共享共用机制，通过信息化手段完善税源数据的采集，高度集成有关税收数据和自然资源、住建、规划、发改等部门第三方数据，建好税源数据库，全面掌握税源底数，夯实税种管理基础。具体而言，就是以不动产单元号为标识，抓住宗地、房屋、项目等关键要素，建立“宗地—项目—楼栋—不动产单元”四层架构的房地产税源数据库。同时，通过房地产开发建设环节以项目控税、以票控税，房地产交易和保有环节以地控税、以房控税、先税后证等手段，做好税源动态管理，全面掌握房地产开发、建设、交易、保有全生命周期税源变化情况，支撑多税种多环节联动管理。 二是风险管理全环节、精准化。通过数据贯通和税种联动，实现在土地取得、开发建设、交易和保有全环节相关税收风险管理一体化。通过建立风险指标及应对机制，实现各类风险精准监管。各环节风险管理的重点如下： 在土地取得环节，利用农地转用信息，跟踪耕地占用税申报征收情况；利用土地出让信息，跟踪契税、城镇土地使用税、印花税申报征收情况。 在开发建设环节，以加强房地产开发项目管理为主线，以发票管理为抓手，集成相关部门的建设工程项目立项、建设用地规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可、网签数据以及税务部门的发票数据和增值税、所得税数据，建立数据关联关系，监控建筑项目的环境保护税、印花税、城市维护建设税，监控开发项目的土地增值税、城镇土地使用税、城市维护建设税，实现各环节自动监控和提醒，规范执法程序，提升清算效能。 在交易环节，推进核心征管系统与政府数字政务系统、自然资源部门不动产登记系统、住建网签系统等无缝对接，实现房地产交易税费“一表申报、集成管理”。对于增量房交易税收，联网实时查询相关部门婚姻、住房、拆迁、财产分割等信息，校验纳税人享受税收优惠资格。集成有关信息，自动生成免填单申报表，辅助契税、印花税申报，并向不动产登记部门实时推送契税征免信息；对于存量房交易税收，联网实时查询相关部门家庭、婚姻、住房、财产分割等信息，校验纳税人享受税收优惠资格，利用批量评估功能，评估、调整存量房交易计税价格。集成有关信息，自动生成免填单申报表，完成买卖双方税费征收，并向不动产登记部门实时推送契税征免信息。 在保有环节，实施以地控税和以房控税，加强房产税、城镇土地使用税管理。利用增量房、存量房和土地的契税征免信息，监控保有环节房产税、城镇土地使用税等征收情况。 （作者单位：国家税务总局财产和行为税司，作者系第五批全国税务领军人才学员）