提升不动产交易税费治理效能

近日，大连某食品公司财务负责人王先生在办理完不动产交易税费业务后，对国家税务总局大连金普新区税务局的税费服务给出评价：“从提交申请到全流程办结仅用1个工作日，政策讲解清晰透彻。” 这一高效服务的背后是大连金普新区税务局深入推进税费征管“强基工程”，针对不动产登记税费一窗办理业务中政策敏感度高、业务协同要求高、潜在风险高的难题，以制度优化、机制协同、技术赋能“三重驱动”，构建起覆盖全链条、贯穿全环节的不动产交易税费治理“防护网”，实现治理效能大提升。 制度优化：为全链条工作提供操作说明 不动产交易涉及增值税及附加税费、个人所得税和印花税等多个税种，政策更新快且历史遗留问题多。如何让一线人员准确把握政策边界、规范业务操作，是基层税务部门面临的难点问题。“我们从制度优化入手，从‘点线面’三个维度进行修订，为全链条工作提供清晰统一的‘操作说明书’。”大连金普新区税务局副局长周克兵介绍。 在“点”上聚焦重大复杂业务。金普新区税务局出台了《不动产登记税费征收中重大事项集体审议制度》，新增改制、重组、分立等6类高风险业务的提级审核规定。2025年10月，某物流企业因业务调整需办理跨区域不动产划转业务，涉及税款金额大、政策适用复杂。该局第一时间启动集体审议流程，精准适用特殊性税务处理，企业因此节省资金近30万元。“以前遇到这类‘硬骨头’，心里总没底。现在有了集体审议机制，多部门‘会诊’让每一笔业务都经得起检验。”参加了此次审议的窗口人员王铁铮说。 在“线”上贯通全流程指引体系。该局在梳理过往业务堵点、调研一线需求的基础上，制定《不动产登记税费业务指引》，详细明确岗位人员设置与权责边界，逐一细化申报资料核验、税款计算复核、优惠资格认定等申报征收的全流程，明晰涉税事项的高频风险点，实现“流程走到哪，指引跟到哪”。 在“面”上推进常规业务标准化。该局通过梳理近3年的业务办理数据、汇总窗口高频咨询问题，编制《常见不动产交易税费业务操作规范》。操作规范清晰确定9大类35项业务的描述、时限、流程与政策要点。其中，仅“个人存量房买卖业务”一项就详细列明了7项政策执行要点，窗口人员“按图操作”即可实现精准办理。 上述三项措施实施以来，大连金普新区税务局2025年季均不动产税费业务完成量突破8000笔，其中第三季度土地交易量环比增长238.5%。 “台账+清单”机制：及时解决疑难事项 大连金普新区税务局第一税务所房地产交易办税服务厅负责人郭贞媛介绍，不动产业务中特殊事项多、纳税人咨询频繁，如何实现答复口径统一、处理过程可追溯是提升服务质效的关键。针对这一痛点，大连金普新区税务局设立《不动产登记税费业务特殊事项咨询台账》，由职能部门聚焦一线部门提交的特殊咨询事项提供政策解答，全流程记录问题描述、政策依据、答复意见及办理结果，构建起“咨询—答复—归档—复用”的闭环管理机制。 2025年8月，某小区业主因开发商破产导致房产证办理滞后，涉及数十户家庭的契税缴纳问题。窗口人员通过查阅台账，发现此前有类似案例的处理方案，迅速参照执行并同步更新台账细节，仅用1个工作日就完成了首批业主的税费申报。 “现在遇到疑难问题，先查台账再答复，既快又准。”窗口人员高志成展示着台账手册说。自8月台账启用以来，该局处理特殊业务咨询43件，平均用时与之前相比减少了2个工作日；窗口特殊业务咨询量由月均12件下降至3件，降幅达75%。 与此同时，该局梳理出31项不动产交易环节事中注意事项，制作“提示提醒清单”，从“房源信息核验”“税收优惠备案”等关键节点进行风险预警。 技术赋能：筑牢税源监管屏障 不动产交易因涉及金额大、流程复杂，在计税依据确定、税收优惠政策适用等环节存在较高的税务风险，需系统性把控各关键节点以确保合规。大连金普新区税务局以“数据赋能+专项治理”为抓手，构建起“事前预警、事中核查、事后追溯”的全链条风险防控体系。 大连金普新区税务局税政二科科长孙淑清介绍，2025年以来，该局以系统数据自动筛查为主，人工复核为辅，综合利用风险筛查小程序、大数据平台风险核查、房税慧查等系统，对关键风险指标进行自动化扫描与校验，已筛查出风险数据248条，精准锁定8类高风险情形，完成26笔问题业务的核实与整改。 针对改制重组等涉税风险高发领域，该局通过组建专项团队实施全流程风险防控。团队采用“政策解读—流程诊断—风险预警”三维工作法，对44户次企业开展深度核查，累计发现6起涉税问题，涉及税款3900万元。 2025年7月，团队在核查某银行改制业务时，发现企业因政策理解偏差，错误享受不动产税费优惠，未能准确申报土地增值税、契税。专项团队立即开展现场政策辅导，详细解读相关税收优惠政策的适用条件；协助企业重构业务流程，建立税务风险防控机制；一对一辅导相关报表，确保财务人员准确掌握申报要点。最终，该银行依法足额补缴了税款，及时规避了因政策误读引发的涉税风险。 大连金普新区税务局局长张元军表示，该局将持续采取措施，进一步做实做优“三重驱动”，既努力实现服务效率的显著提升，又聚力强化监管的精准度。