榆林高新区：房地产全流程税费管理有“指引”

房地产项目涉及增值税、企业所得税、土地增值税等9个税种及土地出让金缴纳等非税业务，具有阶段性强、周期跨度大、核算链条长等特点。在实务中，面对这一专业性强、流程复杂的行业，基层税务部门常出现政策掌握不系统、风险识别不精准、执法标准不统一等问题，风险应对往往依赖“事后补救”，难以实现有效监管。 为此，国家税务总局榆林高新技术产业开发区税务局针对辖区193户房地产企业开工的情况，经半年时间调研论证，编制出台《房地产行业税费全流程操作指引》。该指引以房地产行业的全生命周期为主线，覆盖税源管理、日常管理、风险管理、执法风险4个维度，通过图表清晰展示各环节涉税风险点、政策依据及应对方案。在此基础上，该局还构建了贯穿“事前、事中、事后”的全流程一体化管理体系，提升房地产行业税收合规管理效能。 “全周期”视角，厘清行业特质 房地产行业涉税业务复杂，不同阶段有不同的适用政策。为了帮助基层税务干部理清政策要点，做好日常管理，进行及时的风险应对，榆林高新区税务局在60页的《操作指引》中，以图表的方式对房地产行业税收管理从项目设立、取得土地、开发建设、项目销售、竣工结算、土增清算等各个环节进行说明，并涵盖行业基本情况、经营特点以及高新区房地产企业管户与纳税现状。尤其是针对高新区内特殊的村企合作项目及其历史成因带来的征管难点，《操作指引》也提供了针对性分析，助力基层精准施策。 “过去，对于企业的申报数据，我们更多是等企业申报后‘看结果’，现在依据《操作指引》，进行比对分析，我们可以知道企业在哪个环节可能出现风险，重点关注并提前介入。”榆林高新区税务局税源管理二股股长刘昕说，“在项目启动初期，我们可以有针对性地开展政策辅导与风险提示；在项目建设过程中，再根据各类风险指标进行动态监控，对房地产行业的管理从事后应对转变为事前辅导、事中监控。” “小切口”突破，开展风险防控 刘昕介绍，榆林高新区税务局通过对房地产企业进行调研分析，发现房地产项目开发过程中的土地价款支付、预售收入确认、成本分摊等关键节点易发生涉税风险。在《操作指引》中，该局设置了“土地征用及拆迁补偿费收入占比异常”“增值税预缴税金财务数据对比异常”“前期工程费收入占比异常”“建筑安装工程费收入占比异常”等预警指标，税务干部根据申报表内数据计算预警指标数值，指标超过阈值的表明可能存在风险，需要进一步核实，从而帮助税务部门及时发现苗头性问题，防患于未然。 榆林高新区税务局在《操作指引》中共提炼形成了21项核心风险指标，覆盖土地取得阶段契税计税基础不实、预售阶段增值税预缴不足、竣工结算阶段企业所得税收入成本确认偏差等高频风险场景。依托金税四期系统数据和与不动产登记部门建立的信息共享机制，税务干部可以对照指标，开展“数据比对—疑点筛查—风险核验—查补入库”的闭环管理。 “这些指标是基于多年稽查经验和典型案件总结而来，且并非一成不变，在验证过程中，我们还在持续调整风险指标。”该局税务干部张诗雨举例说，在一次例行风险扫描中，系统显示某置业有限公司申报的契税金额与其土地成交价存在明显差异，经他们核查《操作指引》，发现其中提示了契税计税依据应包括城市基础设施配套费等全部经济利益支出，而该公司未将约1200万元的城市配套费纳入计税基础，导致少缴契税近40万元。税务部门第一时间约谈企业，并辅导其整改，最终企业在规定期限内完成了税款补缴，避免了滞纳金和行政处罚。 据了解，榆林高新区税务局依托《操作指引》开展风险识别，构建起“早发现、快响应、准处置”的动态监管体系。今年4月—10月，该局已累计发现并化解房地产行业涉税风险疑点32条，协助12户企业完成自查整改。 “导航式”引导，助力企业合规 监管效能的提升还体现在服务的温度与精度上。过去，不少房地产企业因对政策理解不准、内部财务管理不规范，在进行土地增值税清算、收入确认时点判断等方面常常出现申报错误，轻则面临补税风险，重则影响纳税缴费信用评级。 为此，榆林高新区税务局借助《操作指引》中的信息，编制企业版《涉税风险提示清单》，并结合税务部门为企业建立的动态台账，根据每家企业的不同项目进度，主动推送个性化的政策提醒。 “以前我们做自查，就像‘盲人摸象’，不知道哪里容易出错，需要重点核查什么。现在有了这个《涉税风险提示清单》，哪个阶段该缴什么税、有哪些常见风险、政策依据是什么，一目了然。我们可以对照自查，提前纠偏，做到心中有数。”陕西榆林兴泰房地产开发有限公司财务负责人吕荣琼说。 通过政企双向发力，榆林高新区房地产企业纳税遵从度显著提升。2025年以来，该区房地产行业平均申报准确率上升8个百分点，因政策误解导致的更正申报量同比下降6%，税收争议事项减少近3成。 “房地产行业产业链长、涉及面广，对经济社会发展具有重要影响，其健康平稳运行事关发展大局和民生福祉。”榆林高新技术产业开发区税务局主要负责人说，下一步，该局将根据行业发展和政策变化持续迭代更新《操作指引》和《涉税风险提示清单》，并探索在建筑、能源等复杂行业推广应用这一模式。