“税智租”：让经营性房产租赁税源不再“隐身”

经营性房产租赁业态复杂多元，税源隐蔽性强。国家税务总局江阴市税务局建立“税智租”经营性房产租赁税源精准监管机制，即通过破解转租溢价、产权与使用分离等难题，精准定位税源，有效提升了房产税管理质效。截至9月底，该局已通过该机制补征房产税超1亿元。 21项数据及时预警税源变动 房屋租赁市场状态变化频繁。为准确掌握房屋实际租赁状态，税务干部往往需要利用产权登记信息、租赁发票数据，并结合外部门提供的消防安全备案记录以及用水用电等各类信息进行综合研判。江阴市税务局税政三股副股长姚琛雁说：“若仅依赖纳税人自行申报，税源信息存在滞后性与准确性的双重风险。同时，外部数据的获取需要多部门协作，查询、归集和分析的过程会耗费大量人力和时间，这使得计税偏差难以及时发现。” 江阴市税务局与住建、资规和应急管理等部门签订税费协同共治合作备忘录，集成不动产登记、租赁开票、消防安全、用电用水等21项数据，通过“数据清洗—异常标记—关联建模”标准化流程，在确保数据质量的基础上，形成动态更新的“租赁房产税源数据库”。 从各部门获取的数据，让税务部门拥有了纵览全景的视角和实时跟踪的渠道，实现房产状态“一键查询”、税源变动实时预警。 今年7月，经系统智能比对，该局发现一户企业的关键信息存在明显矛盾：拥有大面积厂房、水电消耗量较高，但半年来销售开票金额极低，也无房屋租赁开票，随即判断其中可能有“隐身”税源。结合实地核查，最后确认该企业确实将厂房出租。 据介绍，现在每处房产的租赁状态、计税依据都能通过数据指标实时校验，税务干部还利用这些数据形成租金水平异常率、转租溢价偏离度等16个分析维度，精准识别税源异常，让税源“隐身”问题得到有效解决。 “双红线”明晰商业地产转租脉络 因为仅首租环节征收房产税，商业地产租赁中，存在以多层转租、“阴阳合同”等方式少缴或不缴房产税的情况。 “无论是首租环节申报价格明显偏离市场水平，还是多层转租存在异常价格差，出租方向下游开具的增值税发票数据都能如实记录这些异常。”江阴市税务局税政三股副股长顾雪君说。以此为突破口，江阴市税务局利用增值税开票信息，开发“转租价差双红线预警指标”，穿透多层租赁关系，对首租价明显低于市价或转租溢价偏高的商业地产预警风险，以往发现难度较大的隐性问题线索逐渐浮出水面。 以不到400元的单价租入，低于同地段商铺租金50%以上，却以超过1000元的单价租出，高于租入单价176%——“双红线”帮助该局精准定位一处异常税源。税务干部调取相关租赁合同、上下游开票数据，进行比对分析，发现某商业地产企业通过关联方虚增转租环节，先以超低租金出租给关联方，再由关联方对外高价转租，减少首租环节房产税计税依据，年计税租金收入减少4000余万元。得益于系统的风险预警，该局及时将此案件移交给上级稽查局办理，最终该企业补缴房产税427.6万元。 据了解，江阴市税务局已将全市各重点商业地产信息纳入指标，涵盖235条税源，实现租赁环节全程记录。目前，该局共锁定12户异常企业，发现转租环节计税依据不实、租金拆分少缴税款、隐性租赁未申报等问题，补征房产税2500万元，进一步规范了企业租赁行为，促进了纳税人合规申报。 “健康档案”优化工业地产税源监管 为什么这家企业水电费消耗远远超过正常生产经营所需？经过案头分析，江阴市税务局怀疑某服装科技公司可能存在“厂中厂”情况，未准确申报房产税。 一个厂区大门，里面却有两家及以上生产经营单位。“厂中厂”是工业地产租赁的一种典型形态，产权方将厂房对外出租，本应按租金收入申报缴纳房产税，但实际申报时未如实披露出租情况，仍按金额较低的房产原值进行从价申报，导致实际缴纳的税金远低于应纳税金。但受租赁时间跨度长、租赁方流动性大、交易金额起伏大等因素影响，税务部门难以完全掌握税源变动情况，成为房产税监管痛点。 该局随即向该企业发出《提示提醒函》，要求企业针对可能存在的出租房产行为开展自查自纠，并开展实地走访。核查发现，企业确实在2022年—2024年将部分厂房陆续出租给多个主体。在税务干部讲清政策后，企业主动补充申报出租房产收入，补缴税款21万元。“自查补税帮助企业规避了后续风险。”企业负责人对税务部门的及时辅导表示感谢。 以此为契机，江阴市税务局借力全市“厂中厂”安全生产专项整治，从外部门调取“厂中厂”清册，逐户摸清“厂中厂”的出租方、承租方信息、宗地及房屋涉税基础信息等要素，形成包括产权归属、租赁关系、能耗数据在内的每宗地块“三维健康档案”。截至目前，该局已成功将2.66亿元隐匿租金纳入计税依据。 “我局依托‘租赁房产税源数据库’，对商业综合体、工业园区实施‘一房一档’‘一园一档’管理，目前转租业务申报收入同比增长37%。”江阴市税务局副局长勇晓伟表示，下一步，该局将聚焦数据治理与跨部门协作，迭代升级智能分析功能，推动经营性房产租赁税收治理从“被动堵漏”向“主动防控”转型。