您好，一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件的规定：“八、清算后再转让房地产的处理　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”　　二、根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：“六、关于受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间　　纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。　　尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。　　七、关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。　　各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。　　八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税;普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

您好，《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。

您好，纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。【例】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，主管税务机关出具的清算审核结论确认的普通标准住宅扣除项目金额合计273000万元（其中与转让房地产有关的税金3000万元），普通标准住宅可售建筑面积90000平方米，则单位建筑面积扣除项目金额＝270000万元÷90000平方米＝3万元/平方米；甲公司在清算审核后的某个属期销售尾盘9000平方米，发生与转让房地产有关的税金200万元，则与此相对应的扣除项目金额＝9000平方米×3万元/平方米＋200万元＝27200万元。

您好，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：“三、关于土地增值税清算的销售收入、销售面积归集时间纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。……本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

您好，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：“四、关于项目规划范围外支出的扣除标准纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入‘取得土地使用权所支付的金额’扣除。……本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

您好，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：“五、关于印花税和地方教育附加的扣除标准纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入‘与转让房地产有关的税金’扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。……本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

您好，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：“六、关于受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。……本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

您好，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：　“七、关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。　各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。　……　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

您好，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：“八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税;普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。……本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

您好，纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。【例】甲公司的某地房地产开发项目，主管税务机关于2026年4月20日受理清算申报，于5月31日出具清算审核结论，则甲公司应于7月份征期按照清算审核确认的单位建筑面积扣除项目金额，以尾盘方式申报缴纳税款所属期为2026年4-6月的土地增值税。

您好，纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。【例】甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月15日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于4月20日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年3月31日。【例】甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于5月8日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年4月30日。由于甲公司在4月申报时确认销售收入、销售面积的截止时间为3月底，税务机关受理申报后甲公司应进行补充申报，将清算申报资料的销售收入、销售面积数据更新至4月底。

您好，第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定：“计算增值额的扣除项目：　　(一)取得土地使用权所支付的金额;　　(二)开发土地的成本、费用;　　(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;　　(四)与转让房地产有关的税金;　　(五)财政部规定的其他扣除项目。”　　　　第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。　　(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。　　……　　(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”　　　　第三、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”　　第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。　　本通知自2016年5月1日起执行。”　　第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。　　……　　四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题　　房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：　　(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入　　(二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。　　五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题　　营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”　　第五，根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财税〔2021〕21号)第五条“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。　　……　　九、本通知执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。”　　第六，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)第二条：“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。　　……　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

您好，纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

您好，纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。【例】甲公司的某地房地产开发项目，通过招标方式取得土地使用权进行房地产开发建设，在土地出让合同或其补充协议中未约定甲公司在项目规划范围外需要承担配建义务。在项目开发过程中，甲公司根据政府会议纪要要求在房地产开发项目规划范围外建造了一栋人才公寓，建成后无偿移交给政府指定的单位，则该人才公寓的建造支出在土地增值税清算时不能扣除。

您好，纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

您好，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。【例】甲公司的某地房地产开发项目，适用增值税一般计税方法，当地普通标准住宅土地增值税预征率为1.5%，某属期内取得预收款10900万元，则甲公司在申报预征土地增值税时的计征依据为10900÷（1＋9%）＝10000万元，预征土地增值税＝10000×1.5%＝150万元。

您好，税务机关应当按照涉税专业服务信用记录情况，对涉税服务人员采取下列激励或者约束措施：（一）在推荐担任党代表、人大代表、政协委员以及相关社会职务时，将涉税专业服务信用情况作为参考依据；（二）对信用记录好的，在税收政策制定或者修订、办税流程设计、信息化系统上线推广过程中，优先邀请担任税务体验师；（三）受邀担任税务系统行风监督员、税费争议调解员的，3年内不得存在因涉税专业服务行为被税务机关行政处罚的记录；（四）从事代为办理所得税年度汇算清缴、土地增值税清算、特定涉税业务等复杂业务的涉税服务人员，未按税务机关要求参加相关合规辅导培训或者参加辅导培训经测试不合格的，税务机关将该情况告知委托人；（五）对列为涉税服务失信主体、严重失信主体的人员，除所代理的涉税业务由其与委托人共同到税务机关现场办理外，税务机关结合实际情况采取其他严格管理措施。

您好，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算；四是省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

附件2涉税服务人员信用积分指标体系及积分记录规则基本信息实名信息:社会信用代码，机构名称，证件类别，证件号码，姓名，学历，政治面貌，移动电话，从事涉税专业服务年限，入职日期涉税专业资格（包括：税务师职业资格证书、注册会计师证书、律师执业证、其他）接受行业自律管理：行业协会会员编号（包括：税务师行业协会、注册会计师协会、律师协会、代理记账协会、房地产中介协会等）所属涉税专业服务机构信用（比如TSC5级、TSC4级……）个人信用历史记录1.申领涉税服务人员信用码时间（比如：2025年）2.年度信用记录（比如：2024年累计积分**分；不良记录……）3.参加税务机关组织的业务培训（比如：2024年学习时长**小时，测试合格；2025年……）4.参加税收志愿服务活动（比如：2024年总计服务时长**小时；2025年……）一级二级三级积分/扣分标准积分/扣分规则说明指标编码指标名称指标编码指标名称指标编码指标名称01执业记录0101纳税申报代办1分/户次；0.5分/户次；0.1分/户次1.该项指标采取阶梯计分标准，在一个自然年度内，通过电子税务局按期提供纳税申报代理服务不超过200户次的部分，计分标准为1分/户次；超过200户次至500户次的部分，计分标准为0.5分/户次；超过500户次的部分，计分标准为0.1分/户次。第二个自然年度按照上述标准重新计分。2.在一个自然月内，为同一委托人提供多个税种或多次纳税申报代理服务的，按1户次计分。3.对经税务机关风险管理、疑点核实后发现存在代理纳税申报错误的，每次扣10分；在税务机关规定期限内完成更正申报且补缴税款的，每次加5分。0102一般税务咨询1分/户1.在一个自然年度内，为一个委托人提供1次以上该项服务的，计1分。2.为多个委托人提供该项服务的，累加计分。0103专业税务顾问4分/次1.报送特定业务报告要素信息每份次按规则加分，自愿报送“业务报告摘要”“涉及委托人税款金额”信息且内容完整的，按项次加同等分数。2.在一个自然年度内，为一个委托人提供多次该项服务的，累加计分。3.为多个委托人提供该项服务的，累加计分。0104税务合规计划4分/次0105涉税鉴证010501企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证4分/次010502企业资产损失税前扣除鉴证1分/次010503土地增值税清算鉴证4分/次010504高新技术企业认定鉴证1分/次010505企业注销税务登记税款清算鉴证4分/次010506其他涉税鉴证1分/次0106纳税情况审查4分/次0107其他税务事项代办0.5分/户次；0.2分/户次；0.1分/户次1.该项指标采取阶梯计分标准，在一个自然年度内，通过电子税务局提供其他税务事项代办服务不超过200户次的部分，计分标准为0.5分/户次；超过200户次至500户次的部分，计分标准为0.2分/户次；超过500户次的部分，计分标准为0.1分/户次。第二个自然年度按照上述标准重新计分。2.在一个自然月内，为同一委托人提供多次其他税务事项代办服务的，按1户次计分。0108其他税务代理1分/户1.在一个自然年度内，为一个委托人提供1次以上该项服务的，计1分。2.为多个委托人提供该项服务的，累加计分。02不良记录0201违反税务机关管理规定020101未按规定报送涉税专业服务业务委托协议、业务信息的-10分/次；-50分/次；-100分/次1.存在其中一类情形的，对经认定负有相关责任的从事涉税服务人员扣10分；经税务机关责令限期改正或予以约谈，逾期不改正的，加扣40分，共计扣50分；情节严重的，加扣50分，共计扣100分，列为涉税服务失信主体。2.同时存在其中两类以上情形的，累计扣分。020102报送的基本信息、业务委托协议及业务信息与实际不符的020103妨害税务机关依法依规履行职责的020104未以涉税服务人员身份，而以委托方办税人员身份办理业务，或者存在其他不以真实身份办理业务情形的020105代为办理涉税业务未如实填报签署申报表等涉税文书的020106不具备相应专业能力而从事相关涉税专业服务的020107涉税服务人员违反规定，以个人名义提供涉税专业服务的020108其他违反税务机关管理规定的行为0202故意扰乱税务机关正常办税秩序的-10分/次；-50分/次；-100分/次发生该情形的，第一次扣10分；第二次扣50分；以后再发生该情形的，每次扣100分。0203违反税收及相关法律法规020301违反税收法律、行政法规，造成委托人未缴少缴税款或者骗取税收优惠，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则相关规定被处罚的-50分/次；-100分/次；-200分/次；-500分/次1.存在其中一类情形的，扣50分；情节较重的，扣100分，列为涉税服务失信主体；情节严重的，扣200分，列为涉税服务失信主体或严重失信主体；构成犯罪,被追究刑事责任的，扣500分，列为涉税服务失信主体或严重失信主体。2.同时存在其中两类以上情形的，累计扣分。020302未按涉税专业服务业务规范执业，出具虚假意见的020303采取隐瞒、欺诈、贿赂、串通、回扣、不当承诺、恶意低价、虚假涉税宣传及广告等不正当手段承揽业务，损害国家税收利益、委托人或者他人利益的020304公开歪曲解读税收政策，扰乱正常税收秩序的020305唆使、诱导、帮助他人实施涉税违法违规活动的020306利用服务之便，谋取不正当利益的020307以税务机关和税务人员的名义敲诈纳税人、扣缴义务人的020308向税务机关工作人员及其配偶、子女及其配偶等亲属和其他特定关系人输送不正当利益或者指使、诱导委托人输送不正当利益的020309其他违反税收及相关法律法规的行为0204违反涉税专业服务基本准则规定-2分/项、-4分/项；-100分/次；-200分/次1.经税务机关执业检查发现，涉税业务不符合涉税专业服务基本准则规定的，一般涉税专业服务每项扣2分，特定涉税专业服务每项扣4分，每次检查最高扣50分。2.经税务机关责令限期改正或予以约谈，逾期不改正的，加扣50分，共计扣100分；情节严重的，加扣100分，共计扣200分，列为涉税服务失信主体。03纳税记录0301个人依法纳税情况-50分/次；-100分/次；-200分/次；-500分/次违反税收法律、行政法规及相关规定，造成涉税服务人员本人未缴或者少缴税款，或者在个人纳税方面存在其他违法违规行为的，扣50分；情节较重的，扣100分，列为涉税服务失信主体；情节严重的，扣200分，列为涉税服务严重失信主体；构成犯罪,被追究刑事责任的，扣500分，列为涉税服务严重失信主体。备注：1.涉税服务人员被列为涉税服务失信主体或严重失信主体的，个人信用积分中止计算。涉税服务失信主体或严重失信主体解除后，个人信用积分恢复计算。2.本表“积分/扣分规则说明”所述“以上”均含本数。

您好，湖南省纳税人进行土地增值税清算时，单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高