各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为进一步推进依法治税、规范税收执法秩序，提高土地增值税管理水平，2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》（国税发〔2007〕58号），对土地增值税执法检查工作进行了部署。今年，税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行。现就有关事项通知如下：一、督导检查内容（一）土地增值税清算工作部署情况。是否及时转发税务总局关于土地增值税清算工作的相关文件，并对清算工作做出动员、部署。（二）土地增值税的清算工作开展情况。是否对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行了税源调查和统计，并在本地区范围内全面开展土地增值税的清算工作,清算工作中存在哪些问题。（三）土地增值税清算工作完成情况。是否积极推进土地增值税清算工作，完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例是多少,是否对下阶段清算工作做出了部署和安排。（四）土地增值税清算中的部门配合情况。是否在清算工作中建立了与相关部门的信息共享机制和配合机制。（五）中介机构在土地增值税清算中的参与情况。引入中介机构参与纳税鉴证的地区，是否已对中介机构从事土地增值税清算鉴证工作提出了管理要求并进行了检查。（六）土地增值税预征情况。是否对房地产开发项目预征了土地增值税,是否区分不同类型的房地产项目设置预征率。（七）二手房的土地增值税征收情况。是否按照规定对应予征税的二手房转让征收了土地增值税。（八）土地增值税日常管理情况。是否建立健全了土地增值税的日常管理机制,是否落实了“先税后证”、“一窗式”征收等房地产税收一体化管理措施。（九）是否有违法或越权减免土地增值税的情况。（十）是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。二、督查时间及方式各地税务机关自文到之日起，要自行组织督查。税务总局将在2008年4月下旬组织人员先行对安徽、广东省地方税务机关的土地增值税清算工作开展情况，进行督导检查。（一）听取土地增值税清算工作开展情况的汇报，并随机抽取2～3个基层单位，听取其情况汇报，并向执法人员了解具体情况。（二）调阅被检查单位收发文簿、会议纪要和办公纪要、执法卷宗、文书等相关文件。（三）到相关纳税人和有关部门调查了解情况。三、工作要求各地税务机关要对本单位土地增值税清算和日常管理中存在的问题，认真检查，及时发现薄弱环节，并制定切实可行的整改措施，抓紧解决土地增值税执法中存在的突出问题，不断提高土地增值税科学化、精细化管理水平。

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：　　现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。　　本准则自2008年1月1日起施行。　　附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）　　　　　2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）　　　　　3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）　　　　　4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）　　　　　5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）　　　　　6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表国家税务总局二○○七年十二月二十九日土地增值税清算鉴证业务准则　　第一章总则　　第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。　　第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。　　第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。　　第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。　　第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：　　（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。　　（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。　　（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。　　（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。　　第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。　　第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。　　第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据,并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。　　在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。　　第九条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。　　第十条税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。　　第十一条税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。　　第二章一般规定　　第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：　　（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。　　（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。　　（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。　　（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。　　（五）项目工程建设合同及其价款结算单。　　（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。　　（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。　　（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。　　（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。　　（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。　　第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：　　（一）明确清算项目及其范围。　　（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。　　（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。　　（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　　（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。　　（六）明确清算项目的起止日期。　　第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。　　第十五条纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。　　第十六条税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。　　（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。　　（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。　　第十七条纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：　　（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。　　（二）依法组成的清算组织。　　（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。　　第三章清算项目收入的审核　　第十八条土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：　　（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。　　（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。　　（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。　　（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。　　（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。　　（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。　　第十九条本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。　　第二十条税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。　　第二十一条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。　　对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。　　第二十二条有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。　　第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：　　（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。　　（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。　　（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。　　第二十四条收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。　　第二十五条对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：　　（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。　　（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。　　第二十六条必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：　　（一）审核企业按照项目设立的"预售收入备查簿"的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。　　（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。　　（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。　　（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如"其他应付款"，不作销售收入申报纳税的情形。　　（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。　　（六）审核纳税人采用"还本"方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。　　（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。　　（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。　　（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。　　（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。　　第四章扣除项目的审核　　第二十七条税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：　　（一）取得土地使用权所支付的金额。　　（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。　　（三）房地产开发费用。　　（四）与转让房地产有关的税金。　　（五）国家规定的其他扣除项目。　　第二十八条扣除项目审核的基本程序和方法包括：　　（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。　　（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。　　（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。　　（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。　　（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。　　（六）必要时，利用专家审核扣除项目。　　第二十九条审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：　　（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。　　（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。　　（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。　　如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的

现将《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税〔2006〕141号)转发给你们，并补充意见如下，请一并按照执行。　　一、本市普通标准住宅(普通住房)的认定，一律按市财政局、市地税局、市房地资源局、市规划局《关于转发〈国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》(沪地税流[2005]59号)确定的标准执行。　　二、本市房地产开发企业建造房屋出售的，暂统一按收入的1%预征土地增值税，对按本市有关规定建设并出售的配套商品房和中低价普通商品房暂不实行预征办法。(由<《关于发布2010年度税收规范性文件清理结果的公告》>(上海市国家税务局上海市地方税务局公告〔2011〕1号)确定于2011年05月13日失效)

根据《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》(国家税务总局公告2018年第31号)修改　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：　　一、土地增值税的清算单位　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　　二、土地增值税的清算条件　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　3.直接转让土地使用权的。　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　4.省税务机关规定的其他情况。　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定　　(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　　(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。　　四、土地增值税的扣除项目　　(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证,不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。　　(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　　(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。　　(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。　　五、土地增值税清算应报送的资料　　符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续,符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：　　(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；　　(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；　　(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。　　七、土地增值税的核定征收　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。　　八、清算后再转让房地产的处理　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积　　本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。国家税务总局2006年12月28日

各市州财政局、地税局：现将《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）转发给你们，文中所涉《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”，我省按照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发[2005]23号）中关于“享受优惠政策的普通往房”的标准认定，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。请遵照执行。附件：财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知湖南省财政厅湖南省地方税务局二○○六年十二月四日附件：财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。请遵照执行。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定的,普通住房标准,的范围内从严掌握。请遵照执行。

各地(市)国家税务局，拉萨经济技术开发区国家税务局、自治区国家税务局直属税务分局：　　由于各种原因，1995年颁布的《土地增值税暂行条例》及其后续出台的土地增值税相关政策中，普通标准住宅概念较为模糊，导致在实际征收过程中难于操作。现根据《西藏自治区人民政府办公厅转发自治区建设厅等七部门关于积极引导和合理调控我区住房价格意见的通知》(藏政办发〔2005〕61号)文件精神，对我区普通标准住宅明确如下：　　在我区未建立集中供暖设施以前住宅小区建筑容积率在0.9以上，单套建筑面积为144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下的住房；在建立集中供暖设施以后住宅小区的建筑容积率控制在1.0以上。那曲地区、阿里地区作为高寒地区，住宅小区建筑容积率标准控制在0.8以上。以上标准中的建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率=总建筑面积÷地基面积

各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局、国土资源厅（局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团国土管理局：　　为了贯彻落实国务院关于加强和改善宏观调控的方针政策，进一步强化土地税收（包括城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税，下同）管理，充分发挥税收的经济调节作用，促进土地的节约和集约利用，加强部门协作，现将有关问题通知如下：　　一、各级税务、财政和国土资源管理部门，要认真贯彻执行国家土地税收和土地管理的法律、法规和政策规定，共同研究强化土地税收征管的办法和措施，通过信息共享、情况通报、联合办公、联席会议等多种形式沟通情况和信息，加强部门间的协作配合。各级税务、财政部门要主动与当地的国土资源管理部门取得联系，积极研究强化征管的措施、信息共享方式、协作配合办法。　　二、各级国土资源管理部门应根据当地税务、财政部门的需要，提供现有的地籍资料和相关地价资料，包括权利人名称、土地权属状况、等级、价格等情况资料，以便税务部门掌握土地的占有和使用情况，加强土地税收的管理。　　对于通过征用或者出让、转让方式取得的土地，以及出租土地使用权或变更土地登记的，国土资源管理部门在办理用地手续后，应及时把有关信息告知当地的税务、财政部门。　　各级税务、财政部门对从国土资源管理部门获取的地籍资料和相关地价资料，只能用于征税之目的，并有责任按照国土资源管理部门的要求予以保密。　　三、各级税务、财政部门要充分利用地籍资料和相关地价资料，加强土地税收的管理。建立健全土地税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和土地税收数据库内的信息。要定期将从国土资源管理部门取得的地籍资料等相关信息与房地产税收征管的有关信息进行比对，查找漏征税的土地，分析征管中存在的问题及原因，提出解决问题的意见和办法，并进一步规范土地税收的征收管理办法，做到应收尽收。　　各级税务、财政部门在征管工作中，如发现纳税人没有办理用地手续或未进行土地登记的，应及时将有关信息告知当地国土资源管理部门，以便国土资源管理部门加强土地管理。　　四、各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续,对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。办理土地登记后，应将完税（或减免税）凭证一联与权属登记资料一并归档备查。　　五、为了方便纳税人，各级税务、财政部门和国土资源管理部门要积极协商，创造条件，在土地登记、审批场所设立税收征收窗口。　　各级国土资源管理部门在进行用地情况检查和查处土地违法案件中，发现擅自转让（受让）土地的，除按有关规定进行处理外，还应查验土地使用人的完税（或减免税）凭证，对于不能出具完税（或减免税）凭证的，应将有关情况及时通报税务、财政部门。要切实做好地价评估动态监测及基准地价确定更新等基础工作，规范土地市场交易行为和涉税评估行为，防止国家税收流失。税务、财政部门应积极配合国土资源管理部门开展土地管理方面的检查。　　六、各级税务、财政部门要充分利用国土资源管理部门已有的城镇土地分等定级、基准地价成果，合理划分和调整城镇土地使用税的等级和税额标准，更好地发挥税收调节经济和土地收益的作用。要大力支持国土资源管理部门做好土地分等定级与基准地价更新工作，及时提供现有税源登记档案及税源数据库中有关房地产价值等信息。　　省税务部门应根据国土资源管理部门提供的土地分等的资料，对全省范围内的城镇土地使用税分等定级和确定适用税额的情况进行研究分析，报经省级人民政府批准后，对各市、县、镇的税额标准进行综合平衡，使城镇土地使用税的分等定级和确定的税额标准能够客观反映各地间地价和土地收益的差别。　　各市、县、镇的税务部门应根据国土资源管理部门提供的土地定级资料，对本地区城镇土地使用税等级划分和适用税额情况进行研究分析，对等级划分不合理或城镇土地使用税税额偏低的，按照税收管理权限报经批准后适时做出调整。　　七、对于国土资源管理部门配合土地税收管理增加的支出，地方财政部门应给予必要的经费支持。　　八、各地区税务、财政部门和国土资源管理部门要结合本地情况，共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法，并抄报国家税务总局、财政部和国土资源部。

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：今年以来，针对国民经济发展中存在的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题，党中央、国务院采取了多项宏观调控措施加以解决。其中严格土地管理，制止乱占滥用土地，促进土地合理利用是一项重要内容。为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，为国家经济发展大局服务，必须进一步加强城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作。城镇土地使用税和土地增值税开征以来，征管工作总体情况是好的。特别是去年全国地方税管理工作会议以后，在加强征管和组织收入等方面，各地做了大量工作，取得了一定成效，但仍存在一些问题。主要是一些地方对小税种的征管不够重视，认为征收成本高，部门配合难度大，因而管理上比较粗放，一些地方还存在对减免税控制不严和越权减免税等问题,还有一些地方未能随着城镇的发展变化及时调整土地等级和土地使用税单位税额，致使收入规模长期偏低，未能有效地发挥土地使用税的作用。为认真做好城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作，充分发挥其促进合理利用城镇土地、调节土地级差收入、提高土地使用效益的作用，现就进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作提出以下要求：一、要重视和加强城镇土地使用税和土地增值税的征收工作。这两个税种收入规模小，征收难度大，但其在规范和引导土地市场健康、有序发展，贯彻国家产业政策方面具有积极的作用。各地要进一步加强基础征管工作，查找税源管理中的薄弱环节与漏洞，深入挖掘增收的潜力，完善管理办法和操作规程，不断提高这两个税种的征管质量和精细化管理水平。二、要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税,除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。三、要针对本地区土地等级划分不合理，城镇土地使用税单位税额偏低，增量不足的状况，借鉴兄弟省市的工作经验，认真调查研究，充分运用城镇土地使用税税源数据库更新后的数据资料，及时、合理地调整土地等级，适当提高单位税额，以充分发挥其调节土地级差收入的作用，增加地方收入。四、要进一步建立健全土地增值税的税源登记和纳税申报制度，规范房地产转让收入、扣除项目金额的确定和评估管理办法，搞好委托代征，特别要注意完善土地增值税的预征办法，结合各地实际及不同类型房地产开发转让的土地增值收益情况，科学合理地确定预征率，在房地产转让后，要予以清算，多退少补。五、要加强城镇土地使用税和土地增值税政策执行情况的调研，对政策执行中的有关情况和问题要认真研究、及时反馈、提出建议，以便完善相关政策规定,对征管工作中遇到的新情况、新问题，要及时采取措施，提出解决的意见和办法，进一步规范征收管理。

现将《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函〔2002〕615号）转发给你们，本市土地增值税预征率统一调整为1%，自文件下发之日起实行。请转知所属，遵照执行。　　特此通知。

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：土地增值税自开征以来，经各级地方税务局共同努力，在加强征收管理和组织收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。为保证税收任务的完成，认真做好土地增值税的征收管理工作，现通知如下：一、要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等。二、对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。三、针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定在科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。四、要继续加强与房地产有关部门的配合。要严格按照财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字〔1995〕61号）、国家税务总局和国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发〔1996〕4号）、国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕48号）等联合发文的要求，加强部门之间的配合和协作，共同搞好土地增值税的征收管理。

财政部和国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）中规定的“1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税”的税收优惠政策已于1998年底到期。为配合国家的宏观调控政策，启动投资和消费，促进房地产业发展，经研究决定，此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。请遵照执行。

现将国家税务总局国税发（1996）227号《关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》转发给你们，结合本市实际，特提出以下贯彻意见，请一并执行。　　一、开展项目清理工作，填报《房地产开发或转让项目汇总表》〔见附件一（编者注：略）〕。务必在2月底前对征管范围内的房地产开发项目和已发生的房产产权或土地使用权转让的项目，进行认真的逐一清理，切忌草率了事，杜绝疏漏。要深入到纳税单位掌握情况，由基层税务机关发给纳税人填写《土地增值税项目登记表》，并向各级房地产管理部门核对情况，再由各分局、县局汇总填报《开发或转让项目表》，送市局地方税处。　　二、建立土地增值税户管资料。由于房地产开发项目发生转让的征税期税较长，易造成疏漏，为便于征管，凡有房地产转让业务的单位，都必须按转让按业务的对象建立具体的明细帐目，或征或免，均要将具体情况记载于帐内便于税务稽核。基层征收机关要按现行户管分工单独设立户卡，按项目记录纳税人发生各项房地产转让业务办理的纳税情况，尽快建立起一整套土地增值税征管资料，有条件的，可实行电脑管理。　　三、减免土地增值税的审批程序。土地增值税减免优惠政策都已到位，各单位不得擅自开任何减免税口子。对符合减免税政策条件的房地产开发或转让项目，无论是政策规定可以减免，还是有特殊情况需要报批审定的，都必须由纳税人自转让房地产合同签订之日起7日内（纳税单位可按月）向主管税务机关办理申报纳税。需要减免的，由纳税人提出申请减免土地增值增税报告，并同时提供房地产开发项目合同、转让合同、政府有关部门的批件等有关资料，由基层税务机关签报；属政策规定减免的，经分局、县局领导批准，报市局备案；属特殊情况减免的，需报市局审批，方可认定该项目土地增值税减免。　　批准属于企业置换土地使用权或房地产开发项目减免的，予以发放《土地增值税核定减免通知书》〔见附件二（编者注：略）〕，批准属于其他减免的（含减免的开发项目发生的每一笔转让业务），则在每次办理纳税申报后，予以发放市局统一印制的《土地增值税免税证明单》。　　纳税人未按规定办理申报纳税，有关征收机关必须按《征管法》的有关规定处理，对未办理申报或未经批准减免税的，都必须依照土地增值税的规定，及时足额的将应征税款征收入库。　　四、抓紧落实专职税务人员进驻各级房地产交易市场。各分局、县局在2月底前要按沪地税地（1996）38号、57号文的分工规定，指派专职税务人员全部进驻全市各级房地产交易市场（中心），加强同各级房地产管理部门的工作配合，互相支持，结合实际，建立起一套相互配套的征管制度，做好土地增值税和个人出租、出售房屋等税收征管工作，支持搞活房地产二、三级市场。　　五、必须认真执行土地增值税预征的规定。各分局、县局要对沪地税地（1996）30号《关于土地增值税预征问题的通知》（编者注：见《企业财税法规选编》第14册第1016页）执行情况进行一次认真检查，将结合实际制定出的具体操作意见和执行情况在1月底前报市局地方税处。　　六、对纳税情况和政策执行情况的检查，市局将另行作出专题布置。

为了搞好土地增值税的征收管理，加强税务部门与房屋土地管理部门的工作配合，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家税务总局、建设部国税发（1996）48号《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》、国家税务总局、国家土地管理局国税发（1996）4号《关于土地增值税若干征管问题的通知》等规定，结合本市实际情况，经研究，特对土地增值税征管中的有关问题通知如下：　　一、建立征管制度。土地增值税是国家为了规范房地产交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各主管税务机关和房地产管理部门应互相支持和配合，结合实际，建立完善的土地增值税征收管理制度。　　二、掌握征税资料。各级房地产管理部门，在做好房地产交易管理、权属登记、土地使用权的变更登记、地价评估等管理工作的同时，根据需要向税务部门提供全面准确的房地产权属人及变动情况、土地使用权出让、房地产转让过户的时间、价格、合同等情况，新建商品房的建设项目批文、房屋交付使用证明等征税资料。各税务机关对于房地产管理部门提供的具有保密价值的资料，不得转让、泄漏或公开引用。　　三、严格征税环节。凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的纳税人，发生买卖交易行为的，在经房地产交易管理所对所签订合同等审核认可后，办理交易过户手续前，或直接受理登记申请的，在作出准予登记发证前，应当根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理纳税登记申报手续，经主管税务机关审核后，按着规定的期限缴纳土地增值税。　　对于已经完税的纳税人，由主管税务机关发给市地方税务局统一印制的《土地增值税已税证明单》〔样式见附件一（编者注：略）〕；对于不属征税范围或应予免税的，由主管税务机关发给市地方税务局统一印制的《土地增值税免税证明单》〔样式见附件二（编者注：略）〕。　　凡没有取得主管税务机关发放的专用的土地增值税已税或免税证明单的，房地产交易管理所不予办理交易过户手续，房地产登记处不予办理权属登记变更手续，不予发放房地产权证书。　　四、明确分工联系。各级税务机关应严格执行本市土地增值税征收管理分工的规定〔即沪地税地（1995）40号文〕；对房地产开发企业和其他经营单位出售或转让房地产的土地增值税，由征收营业税、所得税的主管税务机关负责征收；对机关、团体、事业单位等非经营性单位和个人（除个人转让已购的公用住房产权外）转让房地产的土地增值税由其所在地负责地方税征管的税务机关负责征收。市、区或县两级房地产交易管理和登记发证机构在办理交易和登记手续时，应按主管税务机关分工规定出具的土地增值税已税或免税证明予以认可。　　直属第四税务分局，对外税务分局应分别指派专人负责联系市房地产交易管理机构和登记发证机构有关征收土地增值税的业务，为全市各主管税务机关审核交易征税、发证把关，提供、移转征税资料，各区、县税务机关应分别指派专人负责联系相对口的区、县房地产交易管理机构和登记发证机构有关交易、登记中涉及土地增值税的业务，遇有涉税问题应及时将情况与主管税务机关和房屋、土地管理部门联系，难以解决的可及时上报市局协调解决。各税务分局、县局须将落实负责联系的分管所负责人和指派专人的名单与变动情况，及时报市地方税各局地方税处。　　凡未按税收分工管辖规定出具的土地增值税已税或免税证明，各房地产交易管理机构和登记发证机构应严格把关，不予认可，督促纳税人到按税收分工管辖的主管税务机关办理申报纳税手续，取得按规定出具的已税或免税证明，才予办理交易过户、登记发证手续。　　五、涉税评估业务。凡转让房地产的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要依据房地产评估价格计税的，可委托经市房屋土地管理局指定并具有C级以上资质等级的又经市地方税务局认可的房地产价格评估机构受理有关转让房地产的涉税评估业务。　　接受委托的各房地产价格评估机构，必须严格按照《暂行条例》和《实施细则》中规定的方法进行应纳税的房地产价格评估，并按税务部门要求及时按期将评估结果报送给分工负责转让房地产征收土地增值税的主管税务机关，作为确认计税依据参考。　　接受委托的各房地产价格评估机构对于主营税务机关要求提供与应纳税房地产价格评估有关的评估资料，评估机构应当无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。　　凡涉及征收土地增值税的房地产价格评估报告由取得建设部、人事部共同认定并经注册登记的“房地产估价师”或国家土地管理局注册登记的“土地估价师”签署；或者由三名以上（含三名）取得市房屋土地管理局统一颁发的《上海市房地产估价员资格证书》的房地产估价员联合签署，方才有效。　　六，协同促进管理。务级税务部门和房地产管理部门要密切配合，相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产交易行为。本市房地产管理部门要深入持久地进行土地隐形市场的清理工作，对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土地使用权，应按照有关法律规定进行处理。对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成房屋租赁或其他交易方式逃避土地增值税行为，各房地产管理部门在办理房地产交易、登记发证手续时，应当认真执行建设部42号令《城市房屋租赁管理办法》和45号令《城市房地产转让管理规定》，严格把关，主管税务部门也应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定予以严肃处理。附件一：《土地增值税已税证明单》（样式）（略）附件二：《土地增值税免税证明单》（样式）（略）

台州市地方税务局：　　你局台地税政［1996］35号请示悉，经研究同意你市在计算征收土地增值税时，凡同时具备下列两个条件的住宅暂确定为普通标准住宅：　　1.建筑面积在120平方米以内；　　2.剔除地价的构造成本在850元以内。　（编者注：浙地税发［2007］69号公布此文件全文已失效或废止。）

为了完善土地增值税的征收管理工作，防止国家税收流失，加强税务部门与土地管理部门的工作配合，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）和《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，特对土地增值税征管中的有关问题通知如下：　　一、土地增值税是国家为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各地税务主管部门应根据国家法规和本通知的规定，结合当地实际情况建立一整套土地增值税的征收管理制度。各级土地管理部门要予以积极支持和配合，根据征收土地增值税的需要，完善相应的土地评估和地价管理制度，协助当地税务主管部门做好土地增值税的征收管理工作。　　二、各级土地管理部门要根据国家土地管理局的统一部署，尽快完成城镇地籍调查，土地登记和基准地价评估等初始地籍工作，同时做好土地使用权的变更登记、地价评估和管理等日常工作，为税务部门征收土地增值税提供所需土地使用权的权属以及土地出让、转让交易的时间、土地出让金数额及土地使用权转让价格等征税资料。　　对于已经完成城镇基准地价评估工作的地区，土地管理部门要根据社会经济发展的状况，定期更新基准地价成果，使之能够及时反映地产市场水平，满足土地增值税的征收管理需要,少数未完成城镇基准地价评估的地区，土地管理部门可采取现有宗地评估方法直接评估，以满足征收土地增值税的需要。　　三、各级税务部门和土地管理部门要共同做好土地使用权的产权管理与土地增值税征管的衔接工作。　　凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物（以下简称房地产）的纳税人，在向土地管理部门申请办理土地变更登记，提交土地估价报告，申报交易成交价的同时，应根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税申报手续。土地管理部门在对纳税人转让行为的合法性、估价报告及申报交易价格进行确认后，应及时通知税务部门。纳税人的纳税申报经主管税务机关审核后，应按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的，由主管税务机关发给完税证明,对于免税的，由主管税务机关发给免税证明。　　土地管理部门凭税务部门出具的土地增值税完税（或免税）证明，办理土地使用权的权属变更登记，更换《国有土地使用证》。凡未取得主管税务部门发放的完税（或免税）证明的，土地管理机关不予办理土地使用权的登记及过户手续，也不发放《国有土地使用证》。　　四、按照土地评估价格计税的纳税人，可委托经省级以上土地管理部门授予评估资格的土地评估机构进行有关的评估。各土地评估机构必须严格按照条例和细则中规定的方法进行应纳税土地的价格评估。其评估结果应按税务部门的要求及时告房地产所在地税务机关，作为确认计税依据的参考。房地产所在地税务机关应根据条例和细则的有关规定，对应纳税土地的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用，并将此评估结果抄送土地管理部门备案。　　对于房地产所在地税务机关要求从事应纳税土地价格评估的评估机构提供与应税土地评估有关的评估资料的，土地评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。各级税务部门对于土地管理部门提供的土地登记和基准地价等资料应严格保密，不得转让或公开引用。　　土地价格评估机构在执业过程中必须严守职业道德，按照国家有关的法律、法规的规定，坚持独立、客观、公平、公正、公开的原则，对评估结果的真实性、合法性负法律责任。各级税务机关应当会同土地管理部门定期对土地评估机构所承担的土地增值税评估业务进行指导、监督和检查。　　对土地评估机构不向税务机关提供与应纳税土地有关的真实土地评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，一经发现要取消其应纳税土地的评估资格，对由于上述行为造成国家税收严重流失的，还要提请司法机关追究其应承担的经济责任和有关当事人的刑事责任。　　五、各级税务部门和土地管理部门要积极配合、密切协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产市场交易行为。土地管理部门要深入持久地进行土地隐形市场的清理工作，对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土地使用权，应按照有关法律规定进行处理,对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定严格予以查处。　　以上通知，望各地迅速遵照执行。

现将财政部、国家税务总局财税字（1995）48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》转发给你们，请遵照执行。对规定中需要本市明确的有关问题，特作具体补充规定如下：　　一、规定第七款所称使用时间和磨损程度标准为：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。　　新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。　　二、规定第十四款所称预征土地增值税是指房地产开发纳税人预售房地产的，对一次能全部收到预售合同所载价款的，可以按照预算成本加计扣除20%和10%三项费用以及销售税金等，按规定比例预征土地增值税，待商品房竣工正式出售决算后，再按实际成本清算，多退少补；对分次收取预售合同所载价款或定金的，可不预征土地增值税，纳税人应事先办理项目登记，在取得收入时，须先到税务机关办理纳税申报，待商品房竣工正式出售决算后，再计算征收土地增值税。--------------------------------------------------------------------------------附件财税字（1995）48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：　　1．关于以房地产进行投资、联营的征免税问题　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。　　二、关于合作建房的征免税问题　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。　　三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。　　四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题　　细则所称的“赠与”是指如下情况：　　（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。　　（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。　　五、关于个人互换住房的征免税问题　　对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。　　六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题　　对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。　　对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。　　七、关于新建房与旧房的界定问题　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。　　八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题　　（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；　　（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。　　九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题　　细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。　　十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。　　十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。　　十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题　　纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。　　十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题　　对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。　　十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题。　　根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。　　十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题　　对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。　　十六、关于纳税期限的问题　　根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后，办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。　　十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》〔财法字（1995）7号〕适用范围的问题　　该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定，结合本市的实际情况，对有关征收管理问题，作如下补充规定：　　一、房地产开发企业出售商品房或转让土地使用权和其他经营单位转让房地产的土地增值税，由主管税务机关负责征收管理，其中内资企业由负责内资企业征管的税务机关征收，外资企业由负责外资企业征管的税务机关征收。　　二、机关、团体、事业等非经营性单位和个人转让房地产的土地增值税，由其所在地负责地方税征管的税务机关征收。　　三、纳税人转让房地产跨省、自治区、直辖市范围的，应按房地产所在地分别申报纳税。如转让房地产在本市范围内跨二个或二个以上地区的，除机关、团体、事业等非经营性单位和个人按纳税人所在地税务机关申报纳税外，均应向主管税务机关集中申报纳税。　　四、出售商品房或转让土地使用权较多的房地产开发企业，可按季申报纳税，具体税款缴纳期限由主管税务机关确定。土地增值税的缴纳应在营业税、城市维护建设税、教育费附加等之后、所得税之前缴纳，以便在计算土地增值税时扣除营业税、城市维护建设税、教育费附加等，计算所得税时扣除土地增值税。　　五、房地产开发企业在若干地块综合开发各类商品房，既有住宅又有办公楼、标准厂房，既有普通标准住宅又有高级公寓、别墅等，对已出售的商品房中，属于同一地块同类型商品房，可合并申报计算土地增值税；属于不同地块不同类型商品房，应分别申报计算土地增值税。　　六、土地增值税纳税申报表等征管资料，由国家税务总局统一表格式样，纳税人必须按税法的有关规定和申报表的填报要求，向主管税务机关或所在地税务机关如实申报转让房地产取得的收入、扣除项目金额以及应纳税款，并按期缴纳税款。　　七、土地增值税纳税申报表包括适用于从事房地产开发纳税人的《土地增值税项目登记表》和《土地增值税纳税申报表（一）》及适用于非从事房地产开发企业纳税人的《土地增值税纳税申报表（二）》。从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（包括预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容；纳税人转让（包括预售）其开发的房地产并取得收入的，应根据税务机关确定的时间，定期向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表（一）》。非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让使用后的七日内，向主管税务机关或所在地税务机关填报《土地增值税纳税申报表（二）》。　　八、从事房地产开发的纳税人，不论是在1994年1月1日以前或以后签订开发合同及立项的房地产，只要在1994年1月1日以后发生转让（包括预售）房地产的，都必须填写《土地增值税项目登记表》和《土地增值税纳税申报表（一）》，经税务机关审核后确定征免土地增值税。　　九、房地产开发纳税人出售非本身开发的商品房（即购入商品房用于出售的），应填报《土地增值税纳税申报表（二）》，具体报送日期可与出售本身开发的商品房填报《土地增值税纳税申报表（一）》同。　　十、为了便于计算土地增值税增值额，根据出售房地产的不同情况分别设计以下四种扣除公式：　　1．土地使用权转让（指土地使用权人将未附有建筑物和其他附着物的土地使用权出售给买受人）。　　增值额＝转让土地使用权收入－（取得土地使用权时所支付的价款＋对土地进行开发的成本）×125%－利息支出－销售税金　　2．建造商品房出售的（指纳税人取得土地使用权后，建造商品房，并将商品房连同土地使用权一并出售）。　　增值额＝出售商品房取得收入－（取得土地使用权时所支付的价款＋建造商品房及配套设施的成本）×125%－利息支出－销售税金　　3．购入商品房用于出售的（指纳税人购入商品房用于出售的经营业务）　　增值额＝出售商品房取得的收入－购入商品房支付的价款－三项费用（包括利息支出）－销售税金　　4．其他房地产转让（指纳税人出售旧房连同土地使用权一并转让）　　增值额＝出售房地产取得的收入－取得土地使用权时所支付的价款（如属行政划拨的无偿用地应为“零数”）－房产评估重置价×成新率－销售税金　　十一、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，分块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目的金额。对项目完全竣工前无法按实际成本计算的，可先按建筑面积预算成本计算，待该项目完工后，再按实际发生成本进行清算，多退少补。　　十二、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。因此，纳税人不能由于开征土地增值税而任意更改房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象。　　十三、土地增值税的房地产评估价格是指按照《暂行条例》及其《实施细则》规定的评估方法（即：对转让房地产收入按市场比较法评估出市场交易价、对扣除项目金额按重置成本法评估出房屋成本价）评估出的价格。未按规定的评估方法，评估的房地产价格，不能作为税务部门计税时的参考依据。　　十四、由于土地增值税所说的房地产评估与一般房地产评估价有区别，因此纳税人在房地产交易市场估价转让房地产后，在计算征收土地增值税时需重新按《暂行条例》和《实施细则》的规定评估价值（只评估房产、建筑物及地上附着物的价值，不评估土地价值）。经税务机关确认后作为计税时的参考依据。　　十五、有些房地产开发企业仅出售商品房的使用权，或者如闵行、虹桥、漕河泾开发区虽然出售商品房、标准厂房的产权，但土地使用权归开发企业所有并收取地租的，由于未发生土地使用权转让，均不征收土地增值税。　　十六、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权为征税对象。对各乡村在集体土地开发建造商品房出售，乡镇企业和农民转让房地产时土地仍属集体所有的，均不征收土地增值税。　　以上各点请遵照执行。

各市、地地方税务局、财政局、国家税务局：　　现将财政部、国家税务总局财税字〔1995〕48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》转发给你们，请遵照执行。　　关于该文等七条新房与旧房的界定问题，经研究做如下补充规定：建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。　　财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：　　一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（本条已失效废止）　　二、关于合作建房的征免税问题　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。　　三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（本条已失效废止）　　四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题　　细则所称的“赠与”是指如下情况：　　（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。　　（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。　　五、关于个人互换住房的征免税问题　　对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。　　六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题　　对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。　　对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。　　七、关于新建房与旧房的界定问题　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。　　八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题　　（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；　　（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。　　九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题　　细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。　　十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。　　十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。　　十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题　　纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。　　十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题　　对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。　　十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题　　根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。　　十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题　　对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。　　十六、关于纳税期限的问题　　根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。　　十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）适用范围的问题。　　该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。

现将财政部财法字（1995）6号文印发的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》转发给你们，请与国务院1993年11月26日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》一并贯彻执行。对其中有关问题经市人民政府批准作如下补充规定：　　一、关于房地产开发费用扣除比例的确定　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。　　二、关于普通标准住宅与其它住宅的划分界限确定　　土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，可免征土地增值税。根据《细则》第十一条规定：“普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居民用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省自治区、直辖市人民政府规定。”本市的普通标准住宅可参照市建设委员会沪建建（94）第0632号《关于批准<住宅建设设计标准>为上海市标准的通知》1至9项标准认定（具体资料另行印发）。（）　　三、关于1994年1月1日以后至1995年1月17日《细则》发布的期间要否补税问题　　《细则》第二十四条规定：“1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。”对该问题可区别不同对象处理，房地产开发企业出售自行建造的商品房都在1994年1月1日以前签订开发合同或立项，属于免税范围；对其他单位和个人转让房地产，由于追补困难，又涉及旧房评估工作等，可不再追补税款；对于炒买炒卖房地产牟取暴利的，应追补税款。（上海市国家税务局上海市地方税务局公告2017年第7号《关于发布2017年度税收规范性文件清理结果的公告》第二、三条失效）附件印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知（财法字（1995）6号）现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行。附件1:中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则