为了进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，更好服务全国统一大市场建设，现将有关事项公告如下：一、关于土地增值税预征申报时间纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。土地增值税预征税款所属期的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。二、关于预征土地增值税计税依据房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。三、关于土地增值税清算的销售收入、销售面积归集时间纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。四、关于项目规划范围外支出的扣除标准纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。五、关于印花税和地方教育附加的扣除标准纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。六、关于受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。七、关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条第二款、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条第二款自本公告施行之日起同时废止。特此公告。

您好，开具特定业务的数电发票时土地增值税编号非必填项，请根据实际业务如实填写，如没有项目编号信息的，可不填。

您好，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、房地产企业土地增值税政策规定房地产企业在计算土地增值税时，可扣除的项目为：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省,自治区,直辖市税务局根据当地情况制定。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于5%的征收率核定征收土地增值税：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。三、房地产企业企业所得税政策规定根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：“第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案(二)开发产品已开始投入(三)开发产品已取得了初始产权证明。　　第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。　　第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。　　第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。　　(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。　　(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。　　(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。　　　3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。　　4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。　　第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。　　第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定:　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。　　(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。　　第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。　　第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。　　第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。　　第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。　　第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。　　第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本　　第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。　　第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。　　第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：　　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。　　(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。　　第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。　　第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。　　第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。　　第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理：　　（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。　　（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。　　第二十二条　企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。　　第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。　　第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。第二十五条   计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。　　第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：　　（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。　　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。　　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。　　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。　　（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。　　（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。　　成本对象由企业在开工之前合理确定,并报

您好，发票备注信息是指纳税人根据所属行业特点和生产经营需要，自行额外增加的发票信息。数电发票可以通过以下方式添加备注信息：一、通过特定业务信息栏，自动带出备注为了满足从事特定行业、经营特殊商品服务及特定应用场景业务（以下简称“特定业务”）的纳税人开具发票的个性化需求，税务机关根据现行发票开具的有关规定和特定业务的开票场景，在数电发票中设计了相应的特定内容。特定业务包括但不限于稀土、卷烟、建筑服务、旅客运输服务、货物运输服务、不动产销售、不动产经营租赁、农产品收购、光伏收购、代收车船税、自产农产品销售、差额征税等。使用电子发票服务平台开票的，登录电子税务局后，依次点击【我要办税】-【发票使用】-【发票开具】-【蓝字发票开具】或【首页】-【热门服务】-【发票业务】-【开票业务办理】-【蓝字发票开具】，进入“发票填开”的【立即开票】功能，在特定业务中选择对应业务，在发票开具界面特定信息栏次填写相关内容（相当于目前纸质发票必填的备注栏内容），票面左上角自动展示该业务类型的字样。发票备注栏中自动带出相关信息，无需在备注栏重复填写该信息。纳税人从事以下特定业务，其相应的备注信息为必填项。（一）建筑服务：特定信息栏次包括：土地增值税项目编号，*建筑服务发生地，*建筑项目名称，*跨地（市）标志。其中带*号为必填内容，包括*建筑服务发生地，*建筑项目名称，*跨地（市）标志。备注栏展示：土地增值税项目编号，*跨地（市）标志。（二）不动产销售：特定信息栏次包括：不动产单元代码/网签合同备案编号，*不动产地址，*跨地（市）标志，土地增值税项目编号，核定计税依据，实际成交含税金额，房屋产权证书/不动产权证号，*面积单位。其中带*号为必填内容，包括*不动产地址、*跨地（市）标志、*面积单位。备注栏展示：不动产单元代码/网签合同备案编号，*不动产地址，*跨地（市）标志，土地增值税项目编号，核定计税价格，实际成交含税金额。（三）不动产经营租赁：特定信息栏次包括：*不动产地址，*租赁期起止，*跨地（市）标志，*产权证书/不动产权证号，*面积单位。全部为必填内容。备注栏展示：*不动产地址，*租赁期起止，*跨地（市）标志。（四）货物运输服务：特定信息栏次包括：*运输工具种类，*运输工具牌号，*起运地，*到达地，*运输货物名称。全部为必填内容。（五）旅客运输服务：特定信息栏次内容包括：出行人，有效身份证号，出行日期，出发地，到达地，出行人证件类型，交通工具类型，等级。纳税人根据需要填报。（六）代收车船税：特定信息栏次内容包括：保险单号，车牌号/船舶登记号，税款所属期，车架号，代收车船税金额，滞纳金金额，金额合计。备注栏展示：保险单号，车牌号/船舶登记号，税款所属期，车架号，代收车船税金额，滞纳金金额，金额合计。二、通过销售方信息勾选“是否展示”，自动带出备注开具数电发票时，销售方的相关信息自动带出，购买方的名称和纳税人识别号是必填项，开户行和地址等信息都是非必填项，如果想要在票面展示销售方开户银行及账号可以按以下步骤操作：（一）电子税务局中依次点击【我要办税】-【发票使用】-【发票开具】-【蓝字发票开具】或【首页】-【热门服务】-【发票业务】-【开票业务办理】-【蓝字发票开具】-【立即开票】模块，进入蓝字发票开票界面，在销售方信息勾选“是否展示”。（二）勾选会提示：“勾选后，开户银行及账号将展示在备注栏，您可在发票预览查看。”点击【我知道了】。（三）在勾选了“是否展示”并开具完整数电发票后，购买方收到的票面“备注栏”就会直接展示出银行账号信息，方便购销双方核实查看。三、通过设置附加信息以及场景模板，选择添加备注登录电子税务局后，依次点击【我要办税】-【发票使用】-【发票开具】-【开票信息维护】或【首页】-【热门服务】-【发票业务】-【开票业务办理】-【开票信息维护】模块，进入开票信息维护二级首页功能页面，点击【附加信息维护】，对开票信息中的附加信息以及场景模板进行维护，在开票时根据需求选择预设的附加信息或场景模板来填写备注信息。四、在备注栏直接添加备注税务机关对数电发票备注栏信息没有具体规定的，纳税人根据自身生产经营需要，在税务机关规定的发票数据要素外自行增加的发票数据要素，可通过备注栏直接录入。如超过200字符应通过自定义附加要素录入。五、数电发票备注区域展示内容有如下限制：（一）总内容（包括特定要素的内容，基础信息备注，附加要素信息）超过一定长度（附加要素单条总字符长度115左右，在计算规则中，中文算三个字符，数字和英文算一个字符，中文越多就越短。整体字符不超过630）会截取并以“...”显示；（二）附加要素录入单条信息超过一定长度也做截取并以“...”显示。（三）备注区最多放6行，发票开具时纳税人使用了换行符，实际上超过6行，无法显示完整的信息。建议分多条附加要素录入或者作为发票基础备注录入。

您好，单套房屋包括：房地产开发企业转让普通标准住宅、除普通标准住宅以外的其他住宅和除住宅以外的其他房地产项目，不包括购房者随房屋一并购买的地下室、车库。转让普通标准住宅、除普通标准住宅以外的其他住宅以单套为单位确认;除住宅以外的其他房地产项目按交易双方协议约定的房屋对象确认。房地产开发企业对购买者购买房屋一并购买的地下室、车库，在预缴时随房确定，在清算时按照其他房地产项目征收土地增值税。

您好，土地增值税预征率调整政策从2025年1月1日起施行，即税款所属期在2025年1月1日后的按新规定申报；税款所属期在2024年及以前的不受新政策的影响，适用原预征率。如，河南省某房地产开发项目原普通标准住宅预征率为1.5%，非普通标准住宅预征率为3.5%，其他类型房地产预征率为4.5%。我省土地增值税按季申报缴纳，2025年1月纳税人申报税款所属期为2024年第四季度的预征税款时，不受新政策的影响，适用原预征率；2025年4月申报税款所属期为2025年第一季度的预征税款时，适用《公告》的预征率，分别为保障性住房零、普通标准住宅1%、非普通标准住宅3%、其他类型房地产4%。

您好，电子税务局“一户式查询”功能允许查询多种税务相关信息。例如：需要查看纳税人认定的税费种信息，可在纳税人信息查询中选择“税费种认定信息”进行查询。一、自然人身份登录后，具体可进行以下查询：申报信息查询、未申报查询、房产交易查询、土地增值税申报查询、证明信息查询、缴款信息查询、被代征人申报缴款查询、预缴税款查询、税收减免备案信息查询、税收减免核准信息查询、已享受所得税优惠情况查询、增值税减免税明细查询、减免税（费）额查询、纳税人信息查询、欠税信息查询、催缴欠税查询。二、企业身份登录后，具体可进行以下查询：申报信息查询、未申报查询、房产交易查询、土地增值税申报查询、证明信息查询、缴款信息查询、被代征人申报缴款查询、预缴税款查询、税收减免备案信息查询、税收减免核准信息查询、已享受所得税优惠情况查询、增值税减免税明细查询、减免税（费）额查询、纳税人信息查询、欠税信息查询、催缴欠税查询、财务报表申报信息查询、两千户集团成员企业名单查看、清欠计划表查询、定期定额核定信息查询。

为进一步落实国务院完善经营主体退出制度和推进“高效办成一件事”的工作要求，市场监管总局、公安部、人力资源社会保障部、中国人民银行、海关总署、税务总局依据新修订的《公司法》《公司登记管理实施办法》等法律法规规章的规定，对《企业注销指引（2023年修订）》进行修订，形成了《企业注销指引（2025年修订）》，现予以公告。 市场监管总局公安部人力资源社会保障部中国人民银行海关总署税务总局2025年12月12日企业注销指引（2025年修订） 一、企业退出市场基本程序通常情况下，企业终止经营活动退出市场，需要经历决议解散、清算分配和注销登记三个主要过程。例如，按照《公司法》规定，公司正式终止前，须依法宣告解散、成立清算组进行清算、清理公司财产、清缴税款、清理债权债务、支付职工工资、社会保险费用（还包括医疗、伤残补助、抚恤费用，以及法律法规有规定应当支付给职工的经济补偿金、赔偿金，下同）等，待公司清算结束后，应制作清算报告并办理注销公司登记。二、企业注销事由企业因解散、被宣告破产或者其他法定事由需要终止的，应当依法向登记机关申请注销登记。经登记机关注销登记，企业终止。企业注销依法须经批准的，应当经批准后向登记机关申请注销登记。（一）解散1.自愿解散。指基于公司股东会、非公司企业法人出资人（主管部门）、合伙企业合伙人、个人独资企业投资人、农民专业合作社（联合社）成员大会或者成员代表大会、个体工商户经营者、分支机构隶属企业（单位）的意愿进行解散。如公司解散情形包括：公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；股东会决议解散；因公司合并或者分立需要解散等。合伙企业解散情形包括：全体合伙人决定解散；合伙协议约定的解散事由出现；合伙期限届满，合伙人决定不再经营等。个人独资企业解散情形包括：投资人决定解散等。农民专业合作社（联合社）解散情形包括：成员大会决议解散；章程规定的解散事由出现；因合并或者分立需要解散等。2.强制解散。通常分为行政决定解散与人民法院判决解散。行政决定解散，包括依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销。人民法院判决解散，是指按照《公司法》规定，因公司经营管理发生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决的，持有公司百分之十以上表决权的股东，可以请求人民法院解散公司的情形。公司出现解散事由，应当在十日内将解散事由通过国家企业信用信息公示系统予以公示。（二）破产。企业被宣告破产，是指根据《企业破产法》等规定，企业不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，经人民法院审查属实，企业没有进行和解或重整，被人民法院宣告破产。三、企业清算流程依法开展清算是企业注销前的法定义务。《民法典》规定，法人解散的，除合并或者分立的情形外，清算义务人应当及时组成清算组进行清算。非法人组织解散的，应当依法进行清算。清算的重要内容是企业清理各类资产，清结各项债权债务。清算的目的在于保护债权人的利益、投资人的利益、企业的利益、职工的利益以及社会公共利益。法人的清算程序和清算组职权，依照有关法律的规定；没有规定的，参照适用公司法律的有关规定。（一）成立清算组。《民法典》规定，法人的董事、理事等执行机构或者决策机构的成员为清算义务人。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。清算义务人未及时履行清算义务，造成损害的，应当承担民事责任；主管机关或者利害关系人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。1.公司清算组。公司在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，负责清理公司的财产和债权债务。董事为公司清算义务人，公司的清算组由董事组成，但是公司章程另有规定或者股东会决议另选他人的除外。逾期不成立清算组进行清算或者成立清算组后不清算的，债权人、股东、董事或其他利害关系人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。清算组的选任在遵守法律法规强制性规定的同时，应充分尊重公司意愿，公司章程中可以预先确定清算组人员，也可以在章程中规定清算组成员选任的决议方式。对于章程中没有规定或者规定不明确的，由股东会决议选任清算组成员。清算组的选任，公司可以结合规模大小和清算事务工作量的多少，充分考虑能否便于公司清算的顺利进行和迅速完结，以较低清算成本完成清算事务。鼓励熟悉公司事务的内部人员以及具备审计、财会专业知识的机构、人员担任清算组成员。清算组成员可以为自然人，也可以为法人或者其他组织。成员为法人或者其他组织的，应指派相关人员参与清算。2.非公司企业法人清算组。非公司企业法人可以由出资人（主管部门）自行或者组织有关人员进行清算。3.合伙企业清算人。合伙企业解散，应当由清算人进行清算。清算人由全体合伙人担任；经全体合伙人过半数同意，可以自合伙企业解散事由出现后十五日内指定一个或者数个合伙人，或者委托第三人，担任清算人。自合伙企业解散事由出现之日起十五日内未确定清算人的，合伙人或者其他利害关系人可以申请人民法院指定清算人。4.个人独资企业清算人。个人独资企业解散，由投资人自行清算或者由债权人申请人民法院指定清算人进行清算。5.农民专业合作社（联合社）清算组。农民专业合作社（联合社）解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内由成员大会推举成员组成清算组，开始解散清算。逾期不能组成清算组的，成员、债权人可以向人民法院申请指定成员组成清算组进行清算。（二）清算组的职责。以公司为例，清算组在公司清算过程中，具有对内执行清算业务，对外代表清算中公司的职权。公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。清算组所能执行的公司事务是以清算为目的的事务，而非所有事务。由于清算中的公司仍具有主体资格，清算组不能取代股东会和监事会的职权，股东会仍然是公司的权力机构，清算组应及时向股东会报告清算进展情况。对清算组的选解任、清算方案的确认、清算报告的确认等公司的重大事项仍由股东会决定。清算组的清算工作仍然受公司监督机构监事会的监督，监事会及时提醒和纠正清算组的不当和违规行为。清算组成员履行清算职责，负有忠实义务和勤勉义务。清算组成员怠于履行清算职责，给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。其他经营主体清算组（人）的地位参照公司清算组适用。（三）发布清算组信息和债权人公告。清算组自成立之日起十日内，应通过国家企业信用信息公示系统公告清算组信息。同时，清算组应及时通知债权人，并于六十日内通过国家企业信用信息公示系统免费向社会发布债权人公告，也可依法通过报纸发布，公告期为四十五日（个人独资企业无法通知债权人的，公告期为六十日）。市场监管部门同步向税务部门共享清算组信息。1.公告清算组信息。依照相关法律法规，公司、合伙企业、农民专业合作社（联合社）需要依法公告清算组信息，非公司企业法人由主管部门、个人独资企业由投资人自行组织清算，无需公告清算组信息。企业应通过国家企业信用信息公示系统公告清算组信息，主要包括：名称、统一社会信用代码/注册号、登记机关、清算组成立日期、注销原因、清算组办公地址、清算组联系电话、清算组成员（姓名/名称、证件类型/证照类型、证件号码/证照号码、联系电话、地址、是否为清算组负责人）等。2.发布债权人公告。（1）公司清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内发布债权人公告。债权人应当自接到通知之日起三十日内，未接到通知的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。（2）合伙企业清算人自被确定之日起十日内将合伙企业解散事项通知债权人，并于六十日内发布债权人公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算人申报债权。（3）个人独资企业投资人自行清算的，应当在清算前十五日内书面通知债权人，无法通知的，应当发布债权人公告。债权人应当在接到通知之日起三十日内，未接到通知的应当在公告之日起六十日内，向投资人申报其债权。（4）农民专业合作社（联合社）清算组应当自成立之日起十日内通知农民专业合作社（联合社）成员和债权人，并于六十日内发布债权人公告。债权人应当自接到通知之日起三十日内，未接到通知的自公告之日起四十五日内，向清算组申报债权。如果在规定期间内全部成员、债权人均已收到通知，免除清算组的公告义务。（5）非公司企业法人发布债权人公告的，可通过报纸或国家企业信用信息公示系统发布。债权人公告的信息主要包括：名称、统一社会信用代码/注册号、登记机关、公告期自、公告期至、公告内容、债权申报联系人、债权申报联系电话、债权申报地址。（四）开展清算活动。清算组负责清理企业财产，分别编制资产负债表和财产清单；处理与清算有关的未了结业务；结清职工工资、社会保险费用和法定赔偿、补偿金；缴纳行政机关、司法机关的罚款和罚金；向海关和税务机关清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款并办理相关手续，包括滞纳金、罚款、缴纳减免税货物提前解除海关监管需补缴税款以及提交相关需补办的许可证件，办理企业所得税清算、办理土地增值税清算、结清出口退（免）税款、缴销发票和税控设备等；合伙企业、个人独资企业的清算所得应当视为年度生产经营所得，由投资者依法缴纳个人所得税；存在涉税违法行为的纳税人应当接受处罚，缴纳罚款；结清欠缴的社会保险费、滞纳金、罚款；清理债权、债务；分配企业清偿债务后的剩余财产；代表企业参加民事诉讼活动；办理分支机构注销登记；处理对外投资、股权出质等。（五）分配剩余财产。以公司为例，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制订清算方案，并报股东会或者人民法院确认。公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。（六）制作清算报告。1.公司清算组在清算结束后，应制作清算报告，全体清算组成员签署后报股东会确认。其中，有限责任公司股东会对清算报告确认，必须经代表2/3以上表决权的股东签署确认；股份有限公司股东会对清算报告确认，须由股东会会议主持人及出席会议的董事签字确认。国有独资公司由国务院、地方人民政府或者其授权的本级人民政府国有资产监督管理机构签署确认。2.非公司企业法人应持清算报告或者出资人（主管部门）负责清理债权债务的文件办理注销登记，清算报告和负责清理债权债务的文件应由非公司企业法人的出资人（主管部门）签署确认。3.合伙企业的清算报告由全体合伙人签署确认。4.个人独资企业的清算报告由投资人签署确认。5.农民专业合作社（联合社）的清算报告由成员大会或者成员代表大会确认，由本社成员表决权总数2/3以上成员签署确认。6.对于人民法院组织清算的，清算报告由人民法院确认。四、企业办理注销登记企业在完成清算后，应当申请注销税务登记、企业登记、社会保险登记、企业银行结算账户，涉及海关报关等相关业务的企业，还需要办理海关报关单位备案注销等事宜。企业可通过各级政务服务平台企业注销登记“一件事”专区，同步办理税务注销、企业注销登记、海关报关单位备案注销、注销社会保险登记、银行结算账户销户预约、企业印章注销等相关注销事宜。（一）普通注销流程1.申请注销税务登记。纳税人向税务部门申请办理注销时，税务部门进行税务注销预检，检查纳税人是否存在未办结事项。（1）未办理过涉税事宜的纳税人，主动到税务部门办理清税的，经系统扫描，不存在涉税风险事项的，税务部门可根据纳税人提供的营业执照即时出具清税文书。（2）符合容缺即时办理条件的纳税人，在办理税务注销时，资料齐全的，税务部门即时出具清税文书；若资料不齐，可在作出承诺后，税务部门即时出具清税文书。纳税人应按承诺的时限补齐资料并办结相关事项。具体条件是：①办理过涉税事宜但未领用发票（含代开发票）、无欠税（滞纳金）及罚款且没有其他未办结事项的纳税人，主动到税务部门办理清税的；②未处于税务检查状态、无欠税（滞纳金）及罚款、已缴

您好，需要缴纳以下税费：一、增值税（赠与方缴纳）：个人向其他单位或者个人无偿转让不动产（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外）需要视同销售按规定计算缴纳增值税。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税，家庭财产分割，包括下列情形：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。二、附加税费（赠与方缴纳）：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照7%、5%或者1%的税率计算缴纳，教育费附加费率为3%，地方教育附加费率为2%。三、土地增值税（赠与方缴纳）：纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额，按规定缴纳土地增值税。四、印花税（双方缴纳）：按价款的万分之五计算缴纳印花税，个人取得房屋产权证不属于印花税税目范围，不再征收印花税。五、契税（受赠方缴纳）：受赠方需要缴纳契税，计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格，税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。计征契税的成交价格不含增值税。六、个人所得税（受赠方缴纳）：个人所得税按照“偶然所得”项目适用20%的税率计算缴纳，应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。温馨提示：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受优惠政策。

您好，纳税人转让房地产所取得的收入是指货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房开企业收取的与转让房地产有关的违约金，应当计入收入计算缴纳土地增值税。

您好，从事房地产开发企业缴纳的有关费用，应以财政、税务部门监制的收据和发票开具的金额为准，在计税时作为费用扣除项目的依据。对其交纳的有关费用如有“白条”或不规范收据等入账的，在计税时不准扣除。房地产开发企业支付给拆迁户(指个人)的拆迁费用，如有拆迁办的协议书或公证部门的证明，并有拆迁户签字的，给予扣除。

您好，房地产开发公司因推迟交房而付的违约金，不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目。

您好，个人转让非住房，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。个人转让非住房，无法计算扣除项目金额的，可按核定征收的方式征收土地增值税。个人转让非住房，无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

您好，纳税人转让房产的收款方式无论是一次性全额收取还是分期收取，均不影响土地增值税的纳税期限。转让方应当在转让房地产合同签订后的七日内，按照发票所载金额或房地产转让合同所载的售房金额确认收入计算缴纳土地增值税。

您好，新电子税局在申请土地增值税项目拆分或合并时，仅能对项目状态是“清算审核”之前的项目进行操作，当纳税人清算申报以后就不能再进行拆分合并。

您好，房地产开发企业土地增值税不得事先核定征收。查账征收后确实无法准确核算的，可以事后核定征收。

您好，土地增值税可直接扣除的项目开发成本—开发间接费中不包括业务招待费。业务招待费应计入期间费用在土地增值税税前限额扣除。

您好，房地产开发企业转让房地产项目，判断其适用的土地增值税核定征收率时，“同类房地产平均价格”是指：按普通标准住宅、除普通标准住宅以外的其他住宅和除住宅以外的其他房地产项目分为三类，分别计算的平均价格确定。

您好，土地增值税扣除项目按以下规定处理：（一）取得土地使用权所支付的金额，包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。1.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2.房地产开发企业在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。3.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。4.对房地产开发企业在土地“招拍挂”环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本在土地增值税清算中予以扣除。（二）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，其扣除金额根据补偿协议、签收清册、收付款凭据等相关资料确定。（1）拆迁补偿费应当是真实发生和实际支付的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。（2）房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，参照本办法第二十六条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。（3）房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值参照本办法第二十六条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（4）货币安置拆迁的支出，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（1）房地产开发企业委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律法规关于资质和收费标准的要求。（2）在项目规划报建时，按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。3.建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。（1）发生的费用应当与工程造价审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建筑材料费用不得重复计算扣除。（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。销售已装修的房屋，装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。（5）清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。（6）实际发生并支付的工程监理费允许扣除。（7）营改增后，房地产开发企业接受建筑安装服务取得的增值税发票，应当在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。4.基础设施费，包括开发过程中所发生的开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。5.公共配套设施费，包括房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用；（4）房地产开发企业将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分摊的成本、费用也不允许扣除；（5）同时开发多个房地产开发项目，但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施按照受益对象分摊扣除。6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工社会保险费、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（1）企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得作为开发间接费用予以扣除；（2）房地产开发企业委托代建支付的代建管理费，不得作为开发间接费用予以扣除。（三）房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。据实扣除的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。房地产开发企业向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3.既有向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本项第1目、第2目所述两种办法。（四）与转让房地产有关的税金，包括房地产开发企业缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加。1.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除。（五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本金额”之和，加计20%扣除。