您好，纳税人办理土地增值税清算申报时，确认土地增值税清算收入、销售面积的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期期末。

您好，纳税人整体购买未竣工房地产开发项目后，投入资金继续建设后转让，其购买未竣工房地产所支付的价款及契税允许扣除，但不得作为“财政部规定的其他扣除项目”计算的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照土地增值税清算的有关规定执行。

您好，纳税人自取得首张《商品房预售许可证》或现售备案证之日起，应当区分不同房地产类型，按月申报预缴土地增值税。预征申报税款所属期截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期期末。

您好，纳税人利用地下空间开发建设的除人防工程以外的其他设施（如储藏室、车库等）按以下原则处理：一、转让所有权的，按其他类型房地产清算。确认收入，扣除相应的成本、费用，分摊取得土地使用权所支付的金额。二、转让使用权或自用的，不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。

您好，从事房地产开发的纳税人在土地增值税预缴、清算、清算后尾盘销售的信息采集前，需先完成“土地增值税项目报告”操作；纳税人整体转让在建工程进行土地增值税信息采集前，需完成“土地增值税项目报告”操作。转让土地使用权，要有“土地税源”，若没有相关税源，需通过全国统一规范电子税务局（宁波）选择【城镇土地使用税房产税税源信息采集】模块，采集土地税源信息。转让旧房及建筑物的纳税人在进行土地增值税信息采集前需完成“房源编号”，若没有相关税源，需通过全国统一规范电子税务局（宁波）选择【城镇土地使用税房产税税源信息采集】模块，采集房屋税源信息。

您好，房地产开发企业申报土地增值税通常分为预征、清算、尾盘销售三个阶段，申报期限如下：一、预征、尾盘销售：应于季末15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税。二、清算：凡符合应办理土地增值税清算条件的房地产开发项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。凡主管税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，由主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》，纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

您好，若已完结土地增值税清算申报审核或已完成从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用的申报，则不可对从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

您好，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：一、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。二、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

您好，扣除项目的计算分摊原则：一、取得土地使用权所支付的金额（以下简称土地成本）的分摊（一）对土地出让合同中明确规定不同清算单位、不同房产类型对应土地价款的，按出让合同约定金额确定对应的土地成本。（二）不符合上述第1点要求的，同一宗土地有多个清算单位，按各清算单位占地面积比例分摊土地成本；同一清算单位内有不同房产类型，按各房产类型建筑面积比例分摊土地成本。同一清算单位内若不同房产类型中有联排、别墅类型的低层住宅，低层住宅地块与其他地块对应的土地成本，可按照占地面积比例分摊。（三）同一宗土地内公共配套设施土地成本按照上述方法分摊后计入公共配套设施费。（四）实物配建房相关成本费用按清算时实际已发生的金额在本次清算单位和未清算单位中计算分摊。二、房地产开发成本的分摊房地产开发项目中，开发成本相应合同明确受益对象的，直接计入对应的受益对象；未明确受益对象或有多个受益对象的，按照以下方法进行分摊：（一）纳税人取得的同一宗土地进行分期或者同时开发多个清算单位的，按照可售建筑面积比例分摊共同的开发成本。可售建筑面积包括没有独立产权，通过产权证附注注明的附属设施面积。同一宗土地各清算单位清算时间不一致，未清算单位可售建筑面积无法确定的，按各清算单位的规划建筑面积计算分摊；建筑面积无法确定的，按各清算单位的占地面积计算分摊。（二）根据受益性原则，多个清算单位共同发生的公共配套设施费，按照清算时实际已发生的金额在本次清算单位和未清算单位中计算分摊。（三）同一清算单位内不同房产类型共同发生的开发成本按可售建筑面积比例分摊。（四）销售已装修房屋，商品房买卖合同明确受益房产类型的，装修费用直接计入对应房产类型。

您好，土地增值税以规划部门核发的《建设工程规划许可证》所列建设项目为单位进行清算。清算单位中按普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别核算增值额和增值率。

您好，宁波市内土地增值税清算应按照普通住宅、非普通住宅和其他类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。

您好，凡符合应办理土地增值税清算条件的房地产开发项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。凡主管税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，由主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》，纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

您好，允许扣除的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，涉及到多个开发项目不能按清算单位准确归集的，按各清算单位销售额的占比计算分摊；同一清算单位内各房产类型不能准确归集的，按各房产类型销售额的占比计算分摊。

您好，自2018年7月5日起，北海市范围（含合浦）土地增值税预征率调整公告如下：一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

对于其他个人（自然人）商铺和其他房产租赁，应按规定的计税方法向房产所在地主管税务机关申报纳税和代开增值税发票。一、出租方涉及税费：（一）增值税及附加。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九款规定：“其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算增值税应纳税额。”同时，以增值税税额为计税依据征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。（二）印花税。根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）《印花税税目税率表》规定，租赁房屋应按“租赁合同”计征印花税。立合同人按租赁金额千分之一贴花。（三）城镇土地使用税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第483号)的有关规定，个人出租非住房应按规定缴纳城镇土地使用税。土地使用税税额的计算公式：全年应纳税额=实际占用应税土地面积×适用税额标准。具体的土地等级划分范围及适用税额标准以土地所在市、县确定。（四）房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)的规定，个人出租非住房，以房产租金收入为房产税的计税依据，全年应纳税额=全年的租金收入×12%，计税依据不含增值税。（五）个人所得税。1.据实征收。根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）、《国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知》（国税发〔1994〕89号）、《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）、《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）文件规定，按照法定税率20%计征个人所得税，对于税前可以扣除的费用，扣除顺序依次为：（1）财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金（不含本次出租缴纳的增值税）和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。（2）转租房屋的，向出租方支付的租金（含增值税额）。（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。（4）税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。2.核定征收。根据各市税务局自行制定的个人转让和租赁房产税收政策的公告，以南宁市税务局发布的《南宁市地方税务局关于个人转让和租赁房产有关地方税费政策问题的公告》（广西壮族自治区南宁市地方税务局公告2017年第1号）为例，个人租赁商铺和其他房产，每月取得租赁收入在30000元（含30000元）以下的，个人所得税核定征收率1.5%；个人租赁商铺和其他房产，每月取得租赁收入在30000元以上的，个人所得税核定征收率2%。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。二、承租方涉及税费：（一）印花税。承租方按“租赁合同”所载金额的千分之一税率缴纳印花税。提醒：自2022年1月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

一、企业转让房产，按转让方的不同性质区分税费计算，涉及税费如下：（一）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不含自建不动产：1.增值税及附加。仅适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%，并计算缴纳增值税附加。2.根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）的规定，企业转让房产按“产权转移书据”万分之五缴纳印花税。自2022年1月1日至2027年12月31日，对我区小型微利企业和个体工商户的印花税(不含证券交易印花税)，应纳税额可减半征收。3.按规定缴纳土地增值税。4.转让收入并入企业当期所得，按规定计算缴纳企业所得税。5.确定计税依据时，转让收入不含增值税。（二）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的自建不动产：1.增值税及附加。仅适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%，并计算缴纳增值税附加。2.根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）的规定，企业转让房产按“产权转移书据”万分之五缴纳印花税。自2022年1月1日至2027年12月31日，对我区小型微利企业和个体工商户的印花税(不含证券交易印花税)，应纳税额可减半征收。3.按规定缴纳土地增值税。4.转让收入并入企业当期所得，按规定计算缴纳企业所得税。5.确定计税依据时，转让收入不含增值税。（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不含自建不动产：1.增值税及附加。（1）简易计税方法：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%，并计算缴纳增值税附加。（2）一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%，并计算缴纳增值税附加。2.根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）的规定，企业转让房产按“产权转移书据”万分之五缴纳印花税。自2022年1月1日至2027年12月31日，对我区小型微利企业和个体工商户的印花税(不含证券交易印花税)，应纳税额可减半征收。3.按规定缴纳土地增值税。4.转让收入并入企业当期所得，按规定计算缴纳企业所得税。5.确定计税依据时，转让收入不含增值税。（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的自建的不动产：1.增值税及附加。（1）简易计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%，并计算缴纳增值税附加。（2）一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%，并计算缴纳增值税附加。2.根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）的规定，企业转让房产按“产权转移书据”万分之五缴纳印花税。自2022年1月1日至2027年12月31日，对我区小型微利企业和个体工商户的印花税(不含证券交易印花税)，应纳税额可减半征收。3.按规定缴纳土地增值税。4.转让收入并入企业当期所得，按规定计算缴纳企业所得税。5.确定计税依据时，转让收入不含增值税。（五）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产：1.增值税及附加。小规模纳税人转让其取得的（不含自建）商铺其他房产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售，按照5%的征收率计算应纳税额，应预缴税款=（全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%。2.按规定缴纳土地增值税。3.转让收入并入当期所得，按规定缴纳企业所得税。4.根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）的规定，企业转让房产按“产权转移书据”万分之五缴纳印花税。自2019年1月1日至2027年12月31日，对我区增值税小规模纳税人的印花税(不含证券交易印花税)，应纳税额可减半征收。5.确定计税依据时，转让收入不含增值税。（六）小规模纳税人转让其自建的不动产：1.小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%。2.按规定缴纳土地增值税。3.转让收入并入当期所得，按规定缴纳企业所得税。4.根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）的规定，企业转让房产按“产权转移书据”万分之五缴纳印花税。自2019年1月1日至2027年12月31日，对我区增值税小规模纳税人的印花税(不含证券交易印花税)，应纳税额可减半征收。5.确定计税依据时，转让收入不含增值税。二、受让方(单位纳税人)涉及税费如下：（一）契税根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”另根据《广西壮族自治区人民代表大会常务委员会关于广西壮族自治区契税具体适用税率等事项的决定》（2021年7月28日广西壮族自治区第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过）第一条规定：“我区契税具体适用税率为3%。”因此，受让方(单位纳税人)应按3%税率缴纳契税。（二）印花税根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）的规定，企业转让房产按“产权转移书据”万分之五缴纳印花税。自2022年1月1日至2027年12月31日，对我区增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户的印花税(不含证券交易印花税)，应纳税额可减半征收。

您好，首先在税源采集方面，全国统一规范电子税务局（宁波）增加了【卡片式税源采集】，您可以通过点击【新增税种】从城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税之中进行选择。选择之后生成对应税种的卡片，可以进行税源采集和查看申报操作。您可以选择多个税种，进行统一申报。其次在申报方面，全国统一规范电子税务局（宁波）中【财产和行为税税源采集及合并申报】新增了【确认式申报】，您点击进入【财产和行为税税源采集及合并申报】，系统会自动带出本期应申报的所有税种卡片，您可以自行勾选单个或多个税种进行申报，也可以点击右上角【填表式申报】按键跳转至填表式申报。

您好，纳税人、扣缴义务人、代征代售人通过横向联网电子缴税系统划缴税款后或收到从国库退还的税款后，可以通过电子税务局开具税收完税证明。扣缴义务人是指法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴义务的单位和个人。买受人只是以出售人名义代为申报缴纳税款，土地增值税的实际纳税人仍是出售人，买受人不属于扣缴义务人，因此，买受人代出售人缴纳土地增值税后，无法通过电子税务局开具税收完税证明。

您好，采集企业台账操作如下：一、登录全国统一规范电子税务局（宁波），通过企业电子税务局入口，使用账号密码或数字证书登录，进入税源信息采集模块。（一）点击【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信息报告】-【新建商品房房源信息采集】。（二）点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】。二、采集房源信息（一）新建商品房房源信息采集：1.系统默认带出“土地增值税项目名称”和“土地增值税项目编号”信息，可通过下拉框选择或筛选条件查询。2.点击【新增】，录入现预（销）售许可证号、房屋编码等信息，并提交新增房源信息。（二）财产和行为税税源采集：1.点击【新增税种】，选择“城镇土地使用税”或“房产税”税目，点击【税源采集】。2.在税源明细表界面，录入土地或房产的应税信息，包括土地用途、房产用途、建筑面积等，提交后完成采集。

您好，登录全国统一规范电子税务局（宁波）后，可点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】进入申报模块，在【新增税源】中选择明细报告类型为【3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用】，查看并修改最新的税源信息。